Tu Hipoteca Facil (THF)

COMPRAR CON CRÉDITO HIPOTECARIO
VS
RENTAR, AHORRAR Y PAGAR CASH

       Sin duda existen un gran número de personas en México que aseguran que es mejor comprar tu casa o departamento 100% con tus ahorros que utilizando un crédito hipotecario. Les tengo una mala noticia, NO tienen razón en la mayoría sustancial de los casos y se los voy a demostrar con el siguiente ejemplo.

        Ricardo Seguro y Nemesio Contreras trabajan en la misma empresa Consultores en Biotecnología, S.A. de C.V. Ambos son Directores de Área con sueldos mensuales brutos de $65,000, es decir después de pagar ISR, cada uno cuenta con $45,500 netos para pagar sus gastos. Ricardo y Nemesio están casados con sus respectivas mujeres, tienen cada uno 1 hijo de tres años y más o menos mantienen el mismo estilo de vida. Cada uno renta un departamento de $18,000 mensuales que les queda muy cerca de su oficina. Tienen 34 y 36 años. Sus esposas Mariana Escudo y Sonia Casas trabajan como asesoras independientes y tienen ingreso de $15,000 mensuales netos que ahorran en su mayor parte. Son MUY responsables y cada familia tiene ahorrados $400,000.

       Un amigo en común, les recomienda que vayan a visitar un desarrollo nuevo que están por entregar en 4 meses en donde están vendiendo departamentos de 100 m2 en $2’600,000 que están muy cerca de la oficina con áreas comunes muy atractivas.

       El sábado siguiente Ricardo y Nemesio junto con sus esposas visitan el desarrollo y están convencidos de que es el lugar donde quieren vivir con sus familias. Negocian con el Asesor Inmobiliario y llegan al siguiente acuerdo.

• Precio $2’500,000 con todos los acabados, 2 cajones y una bodeguita.
• Enganche de $250,000 y el resto a la firma de la Escritura Pública.

       Durante la semana Ricardo Seguro y Nemesio Contreras platican en cada oportunidad que tienen entre ellos y con sus esposas. Ricardo Seguro por recomendación del Asesor Inmobiliario contacta a THF® e invita a Nemesio Contreras a la junta para platicar del tema del crédito hipotecario. Nemesio le dice que el lo va a ver con su compadre del Banco “Aniversario” por que él sí sabe de créditos y no quiere platicar con “intermediarios”.

       Al final de la semana, Ricardo y Mariana Seguro han decidido que comprarán el departamento en las condiciones que negociaron. Nemesio y Sonia Contreras deciden que mejor van a rentar en el mismo desarrollo ya que ellos prefieren “ahorrar” y pagar en efectivo el departamento por que “el crédito hipotecario es muy caro” como les enseño su compadre.

SUMAS Y RESTAS

Veamos ahora que pasa a la economía de la familia Seguro en comparación a la de la familia Contreras durante los próximos 8 años de sus vidas.


I. Familia Seguro

• Compran el departamento en $2’500,000
• Dan el enganche de $250,000
• El día de la firma de la Escritura pagan $150,000 de gastos de escrituración
• Sacan del Saldo de la Subcuenta de Vivienda de Ricardo $70,000
• El INFONAVIT le prestó $130,000 a través del esquema de Cofinavit
• Toman hipoteca a 15 años por $2’000,000 con banco recomendado por THF®
• De $60,000 netos de ingresos pagan su mensualidad de $25,000 fija
• Les quedan $35,000 para cubrir todos sus demás gastos
• Como Ricardo Casas tiene ingresos vía nómina, deduce en Interés Real
• La deducción implica que el SAT devolverá aprox. 2.5 mensualidades
• La devolución del SAT los primeros 5 años es de aprox. $62,500 por año
• Al año 8 la familia Seguro Escudo deciden vender el departamento
• Ya tienen dos hijos y Ricardo ha continuado creciendo profesionalmente
• El departamento tiene una plusvalía “muy conservadora” de 25% en 8 años
• La plusvalía en términos de dinero es de $625,000
• Han amortizado $809,000 de capital de la hipoteca y solo deben $1’191,000
• Venden el departamento en $3’125,000 y pagan $1´191,000 de la hipoteca
• Tienen $1’935,000 en efectivo para comprar su siguiente casa
• Las deducciones del ISR fueron de al menos 16 mensualidades o $400,000

II. Familia Contreras

• Rentan el departamento en $18,000 mensuales
• La renta se incrementará a nivel de inflación de 5% anual es decir $900
• Al 8° año estarán pagando rentas de $24,000 mensuales
• Invierten los $400,000 que tenían para el enganche al 5% anual
• Tendrán rendimientos de la inversión de $20,000 Anuales
• De ingresos de $60,000 pagan renta de $18,000 iniciales hasta $24,000
• Les quedan $42,000 para cubrir todos sus demás gastos y ahorrar
• Como son MUY ordenados ahorrarán el 20% de su ingreso remanente
• Ahorraran mensualmente $8,400 lo que les deja $33,600 para cubrir gastos
• Nemesio a pesar de tener ingresos vía nómina no puede deducir Interés Real
• La deducción implica que el SAT NO le devolverá aprox. 2.5 mensualidades anuales
• La devolución anual del SAT de los 5 años que no aprovecha es de $62,500 anuales
• Al año 8 han pagado rentas por $2’062,000 y el departamento NO es suyo
• Al año 8 ahorraron $806,400
• Tuvieron en 8 años sobre los $400,000 originales rendimientos de $163,000
• En total cuentan con $1’369,400 para comprar el departamento que querían
• El departamento ahora cuesta $3’125,000 y les faltan $1’755,600
• Sus necesidades de vida cambiaron y no caben en el departamento
• Ahora tienen que comprar un inmueble más grande

III. Diferencia Patrimonial entre familia Seguro y Contreras

• Al 8° año los Seguro tienen en la mano $1’935,000
• Al 8° año los Contreras tienen en la mano $1’369,400
• Existe una diferencia de $565,600 pesos entre ellos
• Ricardo Seguro además dedujo el Interés Real por más de $400,000
• Nemesio Contreras no obtuvo este beneficio y pagó mas de $400,000 en ISR
• Además la familia Seguro tuvo más de $134,000 adicionales para vivir sin considerar los incrementos de la renta
• Estos $134,000 provienen de la diferencia entre mensualidad y renta iniciales sin considerar incrementos de la renta

La diferencia neta entre la familia Seguro y la familia Contreras es de mas de $965,600 en 8 años a favor de la familia Seguro que compró con crédito hipotecario.

¿Quién formó Patrimonio?

¿Rentar es mejor que comprar con crédito hipotecario?

Habrá quienes me digan que las asunciones del ahorro, ingresos, rendimientos, etc, debieren ser menores. Entonces la respuesta es MUY simple; hagan el ejercicio con inmuebles de menor valor y el resultado será el mismo.

Ahí les dejo esta reflexión para que formen Patrimonio.

El crédito hipotecario ADECUADO, SIEMPRE forma Patrimonio.
El crédito hipotecario “más barato o milagroso” NUNCA forma Patrimonio.
El como seleccionar el ADECUADO está en manos de quienes te asesoran.

Para nosotros en Tu Hipoteca Fácil (THF®) será un enorme gusto llevarte de la mano para que formes Patrimonio.



Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
Tu Hipoteca Fácil fernando@tuhipotecafacil.com                                                            Realizado:31/08/2010