Efectos NEGATIVOS que
Iniciativa de Reforma Fiscal
tendrá en MILLONES de Familias
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En
mi opinión, para entender el mercado inmobiliario de compra venta en México y para
efectos prácticos el de cualquier país, tenemos que partir de la premisa que quienes
realizan las transacciones de compra, en su ABRUMADORA mayoría, son familias de carne y hueso, no
estadísticas, que tienen los objetivos de satisfacer una necesidad y de formar un Patrimonio Familiar que en el
tiempo va generando mayor valor para la FAMILIA.
Toda
política pública, incluyendo particularmente la fiscal de México, debería de
tener como objetivo el formar cada vez clases medias más sólidas que permitan a
través de la educación y formación de patrimonios familiares generar la riqueza
suficiente que se traduzca en mejor de la calidad de vida de los Mexicanos
generando competitividad, inversión, consumo interno y atractivo como país.
En
esencia, la Iniciativa de Reforma Fiscal presentada por el Presidente Enrique
Peña Nieto el pasado 8 de septiembre de 2013 (la “Iniciativa”) tiene impactos negativos SUSTANCIALES en materia de compra
venta de viviendas que afectarán en forma significativa en primera
instancia la formación del Patrimonio Familiar de la clase media y en segunda
instancia las industrias inmobiliaria e hipotecaria de México.
El
análisis de los efectos negativos se tiene que hacer en dos vertientes. El
primero y más importante tiene que ver con las reformas en materia del Impuesto
al Valor Agregado (“IVA”) y la segunda respecto
de las propuestas a la eliminación de exenciones relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), que
si bien es importante, no tiene efectos recesivos tan contundentes como lo
tiene la Iniciativa en materia del IVA.
1.
IVA
Particularmente
preocupante resulta el hecho que la Iniciativa pretenda gravar con IVA la enajenación
(compra-venta) de viviendas en un país en el que la vivienda representa el
principal mecanismo de formación de Patrimonio Familiar para más de 33 millones
de familias.
De
las 33 millones de casas que existen en el país, solo 28 millones son
susceptibles de enajenarse (comprar o venderse) legalmente ya que son inmuebles
llamémosle regulares, es decir que tiene título de propiedad.
Si
consideramos que en México:
i) el
valor promedio de una vivienda es de aproximadamente $450,000;
ii) el 75%
de éstas son viviendas económicas y tienen valores entre $165,000 y
$600,000;
iii) las
viviendas de la clase media cuyos valores oscilan entre $750,000 y $3’500,000
representan el 19% ; y
iv) la
vivienda de la clase alta o de “Alto Valor” con valores de vivienda superiores
a $3’500,000 solo representan el 6%.
Resulta que la Iniciativa
daña literalmente al 94% de las familias de este país que son quienes literalmente están en
proceso de formación de patrimonio y que deberían de ser aquellas a las que se
apoye para convertirlas en clase media sólidas que a nivel mundial han
demostrado se convierten en el motor de las economías.
Para
efectos prácticos gravar con IVA la enajenación de vivienda, sea del nivel que
ésta sea y gravar con IVA los intereses que se generen derivados del crédito
hipotecario con el que la mayoría de las operaciones se hacen hoy en este país,
ya sea a través de Infonavit, Fovissste o la banca tendría los siguientes
efectos.
(*)
Calculado en crédito a 15 años con tasa promedio del mercado
Como
se puede apreciar en el ejemplo, una persona que antes de la reforma estaría
comprando una vivienda de $1’000,000, nicho clave para la formación de clase
media en México, con la aprobación de la Iniciativa, para comprar la misma
vivienda tendría que ganar 30% mas y
pagaría 26% más de costos por comprar la misma vivienda lo cual de
inmediato reduce el número de clientes viables generando un freno patrimonial
importante a las familias que no adquieren vivienda de “Alto Valor”.
Si
al ejemplo anterior le añadimos el factor de que más de 4.5 MILLLONES de
familias se encuentran el día de hoy en serios problemas económicos por haber
contratado su crédito hipotecario en SM (Infonavit y Fovisste) y UDIS (Sofoles
y Sofomes) cuyos principales o capital se incrementa en forma anual y que hoy
en día tienen índices de morosidad entre 10% (Infonavit incluyendo “prorrogas”)
y 22% (Sofoles y Sofomes), resulta que seguramente el índice de cartera vencida, ahora gravando con IVA sus intereses, crecerá en forma significativa
al ver afectado el ingreso familiar por este nuevo costo.
Este factor es
hoy, antes de la Iniciativa, un elemento determinante para no tener suficientes
clientes que estén comprando mejores viviendas por que literalmente están
“atorados” con créditos hipotecarios en los que hoy deben más de lo que debían
originalmente y sus viviendas valen menos de lo que valían cuando las compraron.
En
relación a la propuesta contenida en la Iniciativa de gravar con IVA el
arrendamiento de viviendas destinadas a casa habitación, claramente el efecto
recaudatorio es significante para las personas físicas que arrienden dichos
inmuebles ya que el IVA pagado NO será deducible, lo cual es congruente con los
objetivos de la Iniciativa e incongruente con los objetivos supuestamente del
Gobierno Federal con sus programas de Infonavit de apoyar a las familias en
México que no pueden comprar vivienda y que tienen que rentar en tanto ahorran
para el enganche.
El
fondo es evidentemente recaudatorio sin la posibilidad de que quien arriende un
inmueble destinado a casa habitación como persona física pueda compensar de
alguna manera el costo adicional que el IVA le generará.
2.
ISR
Por
lo que se refiere a la Iniciativa en materia de ISR vinculada con la vivienda,
ésta tiene principalmente dos aspectos importantes. El primero tiene que ver con la eliminación de la deducibilidad del
Interés Real de los créditos hipotecarios que va vinculado directamente a
la eliminación general de las deducciones a personas físicas en su afán
recaudatorio depredatorio de la Iniciativa y el segundo tiene que ver con la
reducción del monto del valor de las viviendas que en caso de enajenación antes
de cumplir 5 años de ser habitadas, esté
o no exenta en el pago del ISR derivado de la apreciación que el inmueble haya
tenido.
El
primer aspecto es muy claro, se elimina la posibilidad de que una persona
física que tiene una hipoteca pueda deducir el Interés Real (Tasa de Interés –
Inflación = Interés Real) que paga sobre su crédito hipotecario. Esto en
términos prácticos se traduce en que ahora una
persona no podrá tener el beneficio de la deducción que se traduce en que el
SAT le dejará de devolver el equivalente a 2 mensualidades de su crédito al año
en caso de tener saldo de ISR a favor no dejará de deducir el pago equivalente a
2 mensualidades de ISR en caso de tener ISR en contra. 100% recaudatorio versus
personas físicas.
El
segundo aspecto tiene elementos preocupantes por que literalmente castiga a las
personas físicas que adquieren su vivienda y no la viven al menos 5 años.
Actualmente
quien habita su vivienda por más de 5 años y ésta se aprecia, está exento de
pagar ISR sobre la utilidad que generó la apreciación de la vivienda. Esto se mantiene igual al menos por el
momento en los términos de la Iniciativa.
Ahora
bien, lo que la Iniciativa presume erróneamente es que las personas que compran
sus viviendas para habitarlas y especular con el valor de ellas. Hoy existe una
excepción al pago del ISR en caso de venta de una vivienda que haya tenido
apreciación y se venda antes de los 5 años. Esta exención está basada en un
valor de la vivienda de 1.5 millones de UDIS, es decir aproximadamente $7.5
millones. Quien venda antes de 5 años su
vivienda y tenga una utilidad está exento del ISR siempre y cuando la vivienda
valga menos de $7.5 millones de pesos.
Con la iniciativa se
pretende gravar con ISR todas las ventas de viviendas que tengan utilidad antes
de los 5 años cuyo valor sea superior a 250 mil UDIS, es decir alrededor de $1.2
millones. Este
límite aunque entendible por la progresividad del ISR, me parece que se queda
MUY corto ya que grava precisamente el beneficio del Patrimonio Familiar de la
clase media que son sin duda el motor del crecimiento del país. En mi opinión
el límite debería de quedar alrededor de 720,000 UDIS para efectos de proteger
aquellas familias de clase media que por cuestiones diversas tienen o quieren
vender sus casas antes de los 5 años de que las compraron.
3.
CONCLUSIONES
1) La Iniciativa NO toma en cuenta el
impacto negativo en las familias al gravar con IVA la compraventa de un
artículo de primera necesidad que es LA BASE para la formación del Patrimonio
Familiar, principalmente de las clase baja y media, sin que esto no implique
que también lo es para la clase alta.
2) La Iniciativa NO busca incrementar
la base gravable, simplemente grava nuevamente a los contribuyentes cautivos,
ahora en la forma de compradores de vivienda.
3) Al gravar la compraventa de
vivienda con IVA, la Iniciativa en caso de ser aprobada, generaría un
incremento sustancial en el precio de la vivienda que impactaría en un número
importante de Familias que o no podrán adquirir su vivienda o tendrán que
adquirir una más pequeña o más remota a la que pueden adquirir hoy en día. De cualquier forma las opciones mencionadas
son decrementos al Patrimonio Familiar y de la formación de Clases Medias
sólidas.
4) La imposición de IVA sería brutal
en el número de Familias afectadas, principalmente en personas de bajos recursos ya que en México
más del 75% de toda las adquisiciones de vivienda son por valores inferiores a
$750,000 lo que de inmediato por cuestión de ingresos y compromisos familiares
de VIDA, haría prácticamente imposible el pago de sus mensualidades que
tendrían que pagar por el incremento en el costo de 16% y los intereses de sus
créditos hipotecarios.
5) Sin duda los niveles de cartera
vencida de créditos denominados en Pesos pero principalmente los denominados en
SM (Infonavit y Fovissste), así como UDIS (Sofoles y Sofomes (SHF)) al agregar
el componente del IVA incrementarán, causando con ello un incremento en el
nivel de riesgo de la industria, lo que causará que las instituciones de
crédito modifiquen en forma negativa su interés de otorgar créditos
hipotecarios.
6) Si las instituciones de crédito del
país perciben que sus carteras hipotecarias se deteriorarán, reducirán su
exposición al crédito hipotecario, lo cual afectaría a la industria en forma
significativa.
7) No se puede analizar la Iniciativa
del IVA en vivienda en forma aislada, se TIENE que tomar en cuenta el efecto
NEGATIVO que tendrá en las finanzas de las FAMILIAS que de pasar la Iniciativa,
tendrían que destinar una parte mayor de sus ingresos al pago de su casa y de
los intereses de su crédito hipotecario. Esta situación tendrá SIN duda un
efecto adverso en el consumo directamente proporcional, en el mejor de los
casos, al efecto recaudatorio que se pretende obtener. Entre más paga una familia de impuestos, menos consume.
8) Es particularmente preocupante toda
esta Iniciativa por sí misma en el tema de la vivienda pero lo es aún más
cuando se toman en consideración y se suman otros aspectos negativos, que si
bien no son directos algunos de ellos con el sector inmobiliario, éstos sin
duda afectan a las familias por que encarecen sus ingresos.
Estos aspectos son: i) incremento a
la tasa impositiva del ISR al 32%; ii) el
límite a las deducciones personales que no pueden exceder el 10% de los
ingresos anuales o un límite ridículo de aproximadamente $47,000; iii) el nuevo
IVA en colegiaturas; iv) la eliminación de la deducción del Interés Real; v)
eliminación de deducciones como consumos en restaurantes; vi) reducción de
valor de vehículos deducibles; y otros más que por no ser materia de esta
opinión no los nombraré.
9) Un detalle que habrá que analizar
con mucho cuidado, en caso de que la Iniciativa en lo que se refiere a gravar
los intereses del crédito hipotecario llegare a pasar, que espero no sea el
caso, es como funciona técnicamente la aplicación en forma “retroactiva” el cobro
del IVA a intereses de créditos hipotecarios celebrados con anterioridad al
inicio de la vigencia de la Iniciativa convertida en leyes.
10) Finalmente concluyo con que esta pretendida
Iniciativa de Reforma Fiscal es abusiva para las personas, independientemente
de la clase social a la que pertenecen hoy, y que por razón de ser cautivos
cargan con el costo fiscal de la ineficiencia del Estado Mexicano en controlar
el gasto público y la corrupción que a todos los ciudadanos nos consta existe
en todos los niveles de la administraciones públicas municipal, estatal y
federal.
Fernando
Soto-Hay Pintado
Director
General
Tu
Hipoteca Fácil
www.tuhipotecafacil.com
