ARGUMENTOS VS IMPOSICIÓN DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA

ARGUMENTOS VS IMPOSICIÓN DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA PORPLUSVALIA GENERADA EN LA VENTA DE VIVIENDA PRINCIPAL

  

Como parte de la Iniciativa de Reforma Fiscal presentada por el Presidente Enrique Peña Nieto el 8 de septiembre del 2013 a la Cámara de Diputados, posteriormente aprobada por dicha Cámara el 20 de octubre del 2013, se contempla imponer Impuesto Sobre la Renta del 32% (“ISR”) a la plusvalía que obtienen las familias al vender su vivienda, sin distinguir si dicha vivienda es o no su vivienda principal y si dicha vivienda ha sido habitada con ese fin al menos los 5 más recientes años.

PROPUESTA APROBADA POR CÁMARA DE DIPUTADOS

La iniciativa pretende modificar la LISR a efecto de que TODA operación de venta de vivienda de valor superior a 750,000 UDIS ($3’750,000) que genere plusvalía, independientemente del tiempo vivido en ella o si fue o no vivienda principal sea gravada con ISR.

            IMPORTANCIA DE PLUSVALÍA PARA CRECER COMO FAMILIA

En base a la importancia histórica que tiene en México y en el mundo la vivienda en el proceso de formación y crecimiento del Patrimonio Familiar, así como su relevancia como mecanismo para formar Clases Medias y la influencia positiva que tiene en la economía de forma trasversal, consideramos que es un error gravar en México con ISR la plusvalía de la vivienda por las siguientes razones:

1. La plusvalía que obtienen TODAS las familias al vender su vivienda principal no es el resultado de una acción que persigue el ánimo de lucro, sino el resultado de la apreciación en el tiempo del activo familiar, a través del mantenimiento para su uso en condiciones adecuadas.

2. La plusvalía que se obtiene por la venta de la vivienda principal NO es el resultado de un acto deliberado que procura la rentabilidad sobre una inversión que realiza la familia. La compra se realiza para vivir en la propiedad, no para vivir de la misma.

3. La plusvalía obtenida en la venta de la vivienda principal históricamente es utilizada por las familias para:

i) pagar parte del precio de la compra de una nueva vivienda mejor ubicada, mas grande, de mejor calidad, es decir más acorde con la realidad de la familia en ese momento

 ii) adquirir una vivienda en otra ciudad en virtud de cambio por motivos profesionales;

 iii) pagar deudas en caso de que la venta de la vivienda principal se deba a problemas  financieros; 

iv) a contar con liquidez para tener una vejez mas tranquila después de una vida de trabajo; 

v) para contar con recursos para emprender o hacer crecer un negocio.

LIMITACIÓN DE MOVILIDAD

            Al contar con menores recursos para adquirir su nueva vivienda en otras ciudades derivado de la pérdida de capital, la movilidad en el país se vería comprometida afectando la posibilidad de que las personas sean contratadas en las ciudades donde se requieren sus servicios para ser más competitivas diversas industrias.

           

            Esta limitante generaría conflictos importantes de reordenación urbana que están plasmados en el Plan Nacional de Vivienda así como diversos programas que están en plena fase de estudio e implementación por parte de la SEDATU para corregir sensibles problemas urbanos que sufren las principales ciudades del país.

LEGISLACIÓN ACTUAL

I) Hoy en día la Ley del Impuesto Sobre la Renta (“LISR”) contempla que cuando una persona vende su vivienda principal, independientemente de su valor, después de haberla vivido 5 años o más está exenta del ISR por que se reconoce que la plusvalía obtenida será utilizada para comprar una nueva vivienda más acorde con las necesidades de ese momento, pudiendo utilizar esa plusvalía para lograr la movilidad socio económica que aspiramos cada vez mas Mexicanos tengamos.

II) De igual forma la LISR contempla que cuando una persona vende su vivienda y ésta vale menos del equivalente a 1.5 millones de UDIS es decir casi $7’470,000 y acredita haber vivido en ella sin determinar un plazo mínimo, de igual forma está exenta.

DATOS DUROS DEL MERCADO

Actualmente en México la banca otorga 95,000 créditos anuales, de los cuales menos del 3% la vivienda financiada tiene un valor superior a $3’000,000 de acuerdo con las cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores a agosto del 2013.

Lo anterior significa que, asumiendo que TODA la vivienda financiada fuere usada, lo cual no es correcto porque ésta representa el 70% de toda la vivienda vendida al año, la recaudación esperada sería por la plusvalía de menos de 2,100 operaciones al año que serían verificables al 100% desde el punto de vista de valores transaccionales en virtud de que las operaciones financiadas reflejan el valor comercial REAL en el todos los casos.

La vivienda NO financiada usada con valor superior a 750,000 UDIS que es la que sería gravada con ISR por la plusvalía generada, solo representaría menos del 5% de las transacciones, es decir menos de 30,000 viviendas y controlar su valor comercial utilizado para formalizar la transacción será virtualmente imposible lo cual limita significativamente la capacidad de recaudación.

PROPUESTAS

i) En virtud de que la plusvalía de la vivienda principal que ha sido vivida por 5 años o más, NO es causada por o a través de una actividad con ánimo de lucro, debe quedar exenta independientemente de su valor, por tratarse del reflejo necesario del crecimiento patrimonial de TODAS las familias en México a través de su patrimonio más íntimo o esencial que repito NO cuenta con un ÁNIMO de lucro.

ii) La vivienda cuyo valor exceda los 750,000 UDIS que no haya sido habitada por 5 años o más como vivienda principal es entendible que busque ser gravada por que, sin ser necesariamente la realidad, se puede inferir que el ÁNIMO de la persona fue lucrar con la compra y posterior venta de la vivienda, ya que la intención era entonces vivir de la propiedad.

iii) Reconocer como patrimonio familiar fundamental la vivienda principal en la que las familias, independientemente de su valor, forjan la base de su crecimiento personal, económico y permite mantener la estabilidad social.

Fernando Soto-Hay Pintado                                     Gene Towel

Director General                                                       Socio Director

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