Este trabajo fue realizado utilizando los datos del Censo de Población 2010, cifras de la vivienda construida desde entonces obtenidos de diversas fuentes formales y Modelos de Análisis de Softec
Estimamos que en México hoy existen alrededor de 37 millones de
viviendas de las cuales solo 30.6 millones están ocupadas.
Del mencionado total de viviendas, se estima que poco más de una tercera
parte, es decir 10 millones son viviendas irregulares y por ende no pueden ser
enajenadas “legalmente” porque “no tienen la documentación necesaria” para
transferir la propiedad a través de escritura pública otorgando a su comprador
la certeza jurídica que dicha formalidad brinda en México.
1.
VALOR MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDA
El valor del parque de vivienda en México
hoy está valuado en $19.5 TRILLONES de pesos, es decir 19.5 millones de
millones de pesos y su crecimiento cualitativo y cuantitativo solo se ha desenvuelto
con menos dinamismo durante los años en que la “Gran Recesión” afectó al mundo,
sin embargo no ha dejado de generar riqueza equivalente a 1.5% del PIB en 2012
y estimada de 1.0% en 2013.
2.
VALOR PROMEDIO VIVIENDA EN VENTA Y VENTAS ANUALES
El valor promedio de las viviendas en
México es de $425,000. Sin embargo el valor promedio de las que se encuentran
en venta hoy es de $650,000 por lo que las estimaciones de este documento están
basadas en dicha cifra.
En México se vende 330,000 viviendas
nuevas al año y estimamos que alrededor de 670,000 viviendas usadas son
vendidas, es decir cambian de dueño alrededor de 1’000,000 de viviendas
regulares al año.
3.
NÚMERO DE CRÉDITOS Y VALOR MERCADO HIPOTECARIO
El número total de créditos hipotecarios
en México al día de hoy por institución que los originó los estimamos de la
siguiente forma: i) Infonavit 4.5 millones; ii) Fovissste 600,000; iii) Banca
1.25 millones; y iv) Sofoles y Sofomes
300. En su conjunto al 31 de julio del
2013 el valor del mercado hipotecario en México es del equivalente a US$105’000
MILLONES dependiendo del valor del tipo de cambio del día.
4.
OBJETIVOS REFORMA EN IVA E ISR EN VIVIENDA
Ahora bien, entre otros objetivos la
Reforma Fiscal en materia de Vivienda grava dos aspectos fundamentales; el primero
está ligado al IVA en la venta de vivienda y en los intereses del crédito
hipotecario, y el segundo tiene que ver con que elimina una serie de exenciones
a personas físicas en materia de ISR en caso de venta de vivienda de valores
superiores al equivalente e a 250,000 UDIS o $1.2 millones de pesos y la
exención del Interés Real (tasa menos inflación) de los créditos hipotecarios.
5.
OBJETIVO RECAUDACIÓN A TRAVÉS DE VIVIENDA
Por lo que entendemos, la autoridad fiscal
a través de la Reforma Fiscal pretende recaudar $120’000 MILLONES gravando con
IVA diversos aspectos de la vivienda, Patrimonio Familiar y principal de
MILLLONES de personas.
6. EFECTO TRANSVERSAL, NO SECTORIAL DE VIVIENDA
En nuestra opinión no se consideró que el
sector de la vivienda es un sector de clara influencia transversal en
absolutamente todos los sectores de la economía y que es extraordinariamente
sensible a los costos adicionales que se le imponen por que NO es un sector
MACRO concentrado en unos cuantos “jugadores.”
7.
SECTOR PULVERIZADO
La vivienda es un sector PULVERIZADO en
MILLONES de personas que conforman su Patrimonio Familiar a través de la
vivienda de la que son o quieren ser propietarios y por ende es a ellos los que
impactan estas medidas que en vía de regreso afectan a TODA la economía al
reducir el ingreso disponible de las personas para satisfacer las necesidades
de cada una de las millones de familias que son propietarias de sus casas con o
sin crédito hipotecario.
8.
PREMISA ESTABILIDAD MERCADO EN BASE RESULTADOS 2012-2013
En nuestra opinión en el ejercicio para
determinar la recaudación no se tomó en cuenta la sensibilidad económica-patrimonial
de las personas que forman el “sector vivienda”. La premisa base es que la autoridad
fiscal pretenden recaudar $120’000 MILLONES a través del IVA e ISR en la
vivienda. Las premisas de recaudación del Gobierno Federal asumen que el
mercado inmobiliario de vivienda en el 2014 post Reforma sería al menos similar
a los números reflejados en 2012 o 2013.
9.
PRIMERA REDUCCIÓN RECAUDACIÓN PREVISTA. VIVIENDA NUEVA
Falso, al imponer IVA en las modalidades propuestas,
se generaría la contracción del mercado de compra venta de vivienda nueva
conservadoramente en al menos 28%, esto utilizando los números del reciente
evento de la “Gran Recesión” que a diferencia del IVA en vivienda propuesto, el
anterior evento fue ocasionado fuera de México y aún así impacto en forma
adversa a la economía y el sector vivienda.
Estimamos que el valor de la producción de
vivienda o inversión en el sector bajaría
de $243’000 MILLONES a $178’000
MILLONES.
Lo anterior significa que debemos
descontar al menos $8’300 MILLONES de la expectativa de recaudación, es decir
ahora solo recaudarían $13’000 MILLONES por este concepto por la reducción en
la venta de viviendas nuevas. Este cálculo contempla el IVA de aproximadamente 5.7%
del valor de cada inmueble nuevo que el constructor recuperaría.
10.
PERDIDA DE EMPLEOS DIRECTOS
En virtud de la reducción del ritmo de
producción de viviendas, se estima que se perderían al menos 200,000 empleos
directos sin considerar los efectos en la economía real o ampliada que como
indicamos en la vivienda el efecto es transversal NO sectorial o aislado. La
pérdida de esto empleos generará una carga social de tensión adicional en un
momento en el que la economía ha desacelerado en forma significativa las
expectativas de crecimiento para el 2013 a solo 1.7%
11.
SEGUNDA REDUCCIÓN RECAUDACIÓN PREVISTA. VIVIENDA USADA
Por lo que se refiere a la vivienda usada,
al tener un incremento en su precio, NO en su valor del 16%, esto causaría una
caída inmediata de la demanda estimada de alrededor de 25% en congruencia a lo
vivido durante al “Gran Recesión”. Esto implica que en lugar de venderse
alrededor de 670,000 viviendas usadas, solo se venderían 506,250 viviendas con
un precio promedio de $650,000. Esto implica una baja en la recaudación
adicional de $11’664 MILLONES.
12.
TERCERA REDUCCIÓN RECAUDACIÓN
PREVISTA. EFECTO EN EL GASTO EXTRA EN FAMILIAS POR IVA EN INTERESES
Ahora veremos lo que el gasto extra de las
familias por el IVA de los intereses en sus hipotecas genera a la caída en la
recaudación por la reducción en el pago puntual de los créditos hipotecarios.
En el país existen aproximadamente
6’750,000 créditos hipotecarios generados entre Infonavit, FOVISSSTE, Banca,
Sofoles y Sofomes que en su conjunto representan US$105’000 MILLONES
dependiendo del tipo de cambio del día.
Al aplicar el 16% de IVA sobre intereses
de los créditos hipotecarios abruptamente, literalmente de un día para otro,
las mensualidades de cada uno de los 6’750,000 créditos que existen en este
país se incrementaría en igual proporción causando que el índice de cartera
vencida se incremente al menos a 15% ya que las familias que representan cada
uno de esos créditos tendrán problemas muy complejos para hacer frente a sus
obligaciones de pago al limitar su ingreso disponible.
Siendo nuestra apreciación correcta,
implicaría que aplicando una tasa de interés del 12% anual en promedio por
crédito hipotecario se dejaría de cobrar IVA por intereses derivados del
incumplimiento en el pago del 15% de las hipotecas por la cantidad de $4’233
MILLONES.
13.
CUARTA REDUCCIÓN DE RECAUDACIÓN PREVISTA POR REDUCCIÓN DEL GASTO
FAMILIAR
Ahora como el 85% de las personas con
crédito hipotecario SI cumplirían con sus obligaciones de pago, lo cual vemos
muy poco probable por el brutal impacto, pero para efectos del ejercicio
consideramos MUY prudente, estas personas destinarán de su gasto corriente
ahora al pago del IVA en sus intereses $21,359 MILLONES que dejarán de entrar y
circular en la economía transversal, generando una contracción importante. Además
de lo anterior, la autoridad dejará de percibir el 16% de esa cantidad por
concepto de IVA es decir tendría una recaudación negativa de $3’417 MILLONES,
lo que llevaría a solo recaudar hasta este momento $53’342 MILLONES, menos de
la mitad de la recaudación prevista.
14.
LA BANCA ANTE INCREMENTO DE CARTERA VENCIDA
Sería conservadoramente previsible que la
banca en su conjunto ante niveles de cartera vencida de los niveles estimados,
se retiraría de inmediato del mercado de vivienda a efecto de no dañar mas sus
niveles de capitalización y reservas que tales quebrantos le generarían.
Esta situación de retiro de la banca del
mercado de vivienda sin duda limitaría el acceso a la venta de vivienda a
niveles porcentuales muy superiores a los que hemos planteado en este
documento, haciendo la recaudación por concepto de IVA en vivienda
significativamente menor a lo ya expuesto.
15.
REDUCCIÓN DE RECAUDACIÓN DEL ISAI
Hasta este punto hemos visto como la
medida del IVA en vivienda generaría una recaudación real de menos de $53’342
MILLONES a la que debemos restar el impacto negativo tendría en los estados por
una menor recaudación del denominado Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles
(“ISAI”) que la caída en la venta real de inmuebles tendría.
Tomado en consideración que el ISAI
promedio en el país es de 3% y asumiendo que las ventas de vivienda nueva y
usada en su conjunto se contraerían en 285,000 la recaudación del ISAI caería $2’187
MILLONES, lo que significa que en realidad descontando esta cantidad al efecto
de recaudación del IVA, solo se recaudarían, asumiendo que los escenarios
conservadores sean los que se materialicen $51,155 MILLONES, es decir menos de
US$3’900 MILLONES.
16. OTROS EFECTOS NEGATIVOS DE RECAUDACIÓN DE IVA E ISR
A estas cifras habrían que sumarles otros efectos de recaudación negativa de IVA y otros impuestos vinculados con gastos que se dejarían de hacer por la cancelación de la compra de 285,000 viviendas que incluyen en forma meramente enunciativa, IVA de honorarios de Notarios, IVA de Corredores Inmobiliarios, IVA por adquisiciones de menajes y mejoras de casa (electrodomésticos, enseres, telefonía, mejoras y acabados) y el correspondiente ISR.
17. OTROS EFECTOS DE LA REFORMA DE IVA E ISR EN VIVIENDA
Existen efectos no aparentes que la Reforma generarían en el país que no causan valores de mediano y largo plazo que son importantes destacar.
a) Se fomenta la autoconstrucción irregular al encarecer la vivienda formal por precio y costos adicionales muy importantes;
b) Se fomentará la transmisión irregular de vivienda a través de contratos privados y poderes generales “irrevocables”, generando falta de certeza y recaudación del ISR hoy recabado;
c) Al ser solo el 30% de la venta de vivienda regular vivienda nueva, controlar el mercado del 70% restante será mucho más complejo de lo que es hoy por no contar con inventivos para formalizar el mercado.
d) Los $11’000 MILLONES anunciados para subsidios en vivienda tienen una serie de efectos positivos por que combate la informalidad, atienden a los segmentos más necesitados y les dan acceso a las familias de menores ingresos. Sin embargo con aumento en el IVA muchas familias no podrán acceder a estas viviendas.
e) Es importante destacar que aunque los subsidios cumplen su propósito social y económico, éstos benefician exclusivamente al mercado de más bajos recursos que en su conjunto son 1500,000 viviendas al año.
f) Las aportaciones patronales deben de permanecer individualizadas como parte de la subcuenta de cada trabajador y en caso de desempleo ser utilizada para cubrir el ingreso de cada uno.
Este documento fue elaborado para efectos
de discusión del grupo de trabajo que agrupa diversas Cámaras vinculadas directamente
con la industria de la vivienda y con aquellas con las que la Reforma Fiscal tendría
un efecto adverso inminente derivado del efecto transversal que en la economía
tiene la industria de la vivienda.
Gene Towel Fernando
Soto-Hay Pintado
Socio Director Director General
Softec, SC Tu Hipoteca Fácil
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