(SUSTITUCIÓN A PESOS DE MAS DE 4.5
MILLONES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS OTORGADOS POR INFONAVIT EN SALARIOS MÍNIMOS EN
LOS ÚLTIMOS 16 AÑOS)
I)
El Infonavit tiene como objeto de acuerdo con la Ley
del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (la “Ley
Infonavit”) en su artículo 3°, Fracción II
Establecer y operar un sistema de financiamiento que permita
a los trabajadores obtener crédito barato y suficiente para:
a) La adquisición en propiedad de habitaciones cómodas e higiénicas
II)
Actualmente existen más de 4.5 millones de créditos hipotecarios vigentes otorgados por el Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda para los Trabajadores (“Infonavit”), principalmente para el financiamiento de
compra de vivienda de “interés social” en su momento nueva y parcialmente
vivienda usada orientada principalmente a satisfacer las necesidades de
trabajadores afiliados a dicho instituto.
III)
La información contenida es este documento se refiere
a TODOS los productos de crédito hipotecario de Infonavit destinados para la
compra o remodelación de vivienda, incluyendo principalmente el “Tradicional”,
“Infonavit Total” y en menor medida por su estructura de pago y combinación con
crédito bancario “Cofinavit”.
IV)
Al 31 de diciembre del 2013 el activo principal del Infonavit en términos de
cartera hipotecaria tiene un valor actual de aproximadamente $917’000,000,000 (NOVECIENTOS DIECISIETE
MIL MILLONES DE PESOS) y está denominado contable y contractualmente
principalmente en Veces Salarios Mínimos, es decir los acreditados del
Infonavit NO deben pesos, deben una “moneda virtual” que sufre una
revalorización anual igual al incremento del Salario Mínimo (“SM”).
V)
El Infonavit solo ha colocado en instrumentos de deuda
respaldados por hipotecas (bursatilizaciones) desde el 2000 $115’000’000,000 (CIENTO QUINCE MIL
MILLONES DE PESOS) que están en manos de diversos inversionistas nacionales
y extranjeros y que representan MENOS
del 8% (OCHO PORCIENTO) de la cartera total del Infonavit.
VI)
El crédito promedio del Infonavit es inferior a $300,000 (trescientos mil pesos) que al
estar documentado en SM(salario mínimo) se ajusta históricamente en función del incremento de
SM una vez al año para entrar en vigor el ajuste en enero de cada año.
VII)
La mensualidad de un crédito Infonavit por $300,000
con antigüedad mayor a a 5 años ronda en poco más de $3,500 (TRES MIL QUINIENTOS
PESOS) sin contar los posibles beneficios de Saldos de Subcuenta de Vivienda y
aportaciones patronales.
VIII) De
enero 1999 a enero 2014, el valor del SM ha pasado de $34.45 a $67.29, es decir
ha tenido un incremento porcentual de poco más del 95%.
IX)
Un porcentaje MUY elevado de FAMILIAS que han comprado
su vivienda en los más recientes 16 años la adquirieron sin tener la capacidad económica de compra y mantenimiento de ésta derivada
de la política implementada de que “todo Mexicano debe ser dueño de su casa a
través de un crédito de Infonavit o FOVISSSTE”. Esta política tuvo en mi apreciación
varios errores que no se corrigieron a tiempo.
(i)
En los países desarrollados el índice de “home
ownership” varía desde el 60% al 70%, entendiendo que NO todos pueden o deben
ser dueños de una vivienda para satisfacer sus necesidades básicas de
habitación. En México hoy existen 39 millones de viviendas, de las cuales se
estima solo 29 millones son “regulares, es decir sujetas de transmitirse formal
y legalmente la propiedad.
(ii)
El proceso de originación de crédito del Infonavit
durante más de 10 años, no consultó el Reporte de Buro de Crédito de sus
acreditados, lo que generó otorgar crédito a personas sobre endeudadas y
personas sin experiencia viable de manejo de créditos.
(iii)
Cuando se ofreció vender vivienda a toda persona que
estuviere afiliada al Infonavit y cumpliere con parámetros de perfil de crédito
MUY lazos, las FAMILIAS no estaban consientes de los gastos adicionales que
implicaría ser “dueño de su casa”. Transporte, mantenimiento y por supuesto el
pago de sus mensualidades “muy bajitas” de su crédito hipotecario a 30 años.
(iv)
Los costos adicionales NUNCA serían fijos, todo lo
contrario, comenzando por la mensualidad que año con año se ajustaría hacia
arriba en igual porcentaje que se incrementa el SM.
(v)
Conforme el “suelo” metropolitano se fue encareciendo
para poder construir vivienda de “interés social” las viviendas fueron
construidas cada vez más lejos de los centros de trabajo, con costos
adicionales significativos para el acreditado y los ya confirmados daños
fisiológicos, psicológicos y familiares causados por los traslados de varias
horas diarias.
(vi)
Un enorme número de FAMILIAS que si bien es cierto NO se conoce con certidumbre, pero se “estima”
entre 700,000 y 2 millones, se han visto en la necesidad de abandonar,
devolver, entregar, vender, traspasar, regalar o ceder sus viviendas a nivel
nacional. Estas viviendas NO solo son aquellas financiadas por el Infonavit.
(vii)
El Infonavit tiene hoy una cartera vencida de más del
12% incluyendo una porción importante bajo el esquema de “Prórroga” donde el
acreditado no paga intereses ni capital durante 12 meses pero los intereses generados
se capitalizan mas el correspondiente ajuste por incremento del SM. La
“Prórroga” es un mecanismo que permite al Infonavit seguir generando valor a su
cartera “vencida” vía intereses capitalizados, NO la reportar como cartera
vencida de créditos que sus acreditados NO pueden pagar, mecanismo NO existente
en la industria y además revalúa el valor de activos NO productivos. Como
referencia cualquier institución debe reportar y reservar los créditos
hipotecarios que reflejen atrasos de más de 3 meses de falta de pago
consecutiva.
X)
El daño causado a las 4.5 MILLONES de familias que
tienen contratada su hipoteca con el Infonavit en SM y a México en su conjunto es
MUY considerable ya que estas personas NO podrán tener movilidad social al
estar literalmente atados a una vivienda que vale menos de lo que valía cuando
la compraron y de la cual deben más de lo que debían originalmente.
XI)
Al estar la deuda contratada a 30 años, necesariamente
implica una amortización de capital mínima durante los primeros 20 años de vida
del crédito que no permite compensar el efecto de los incrementos anuales del
SM, lo que genera que el acreditado durante los primeros casi 15 años vea
incrementarse la deuda principal en forma significativa, MUCHO más en el
producto “Tradicional” que en los otros pero de igual forma se incrementa la
deuda.
El efecto es muy claro, si el SM se incrementa 4% el primer año, el
capital de la deuda se incrementa prácticamente en la misma proporción ya que
la amortización de capital en ese 1er año es nula. Es decir se genera una
amortización negativa.
Este efecto es más delicado en los créditos hipotecario contratados con
el producto “Tradicional” y en menor medida pero igualmente delicado en
“Infonavit Total” y en menor medida “Cofinavit” por los beneficios del uso del
Saldo de la Subcuenta de Vivienda (“SSV”) para aquellos productos que cuando fueron
contratados el Infonavit se “reservaba” el SSV para pagarlo en anualidades.
Claramente podemos decir que en créditos “Tradicionales” hay MILLONES de personas que en 6 a 7 años su
deuda se ha incrementado en más de 25% y los pagos hechos a través de sus
mensualidades y aportaciones patronales bimestrales superan fácilmente el 40%
del valor nominal original de la deuda.
XII)
Se dice que los productos de crédito hipotecario de
Infonavit tienen una tasa de interés muy baja que va del 6% al 10% dependiendo
del salario del acreditado, sin que se le explique a éste que a esa tasa “muy
baja” es necesario sumar el efecto de ajuste por el SM y sin explicarle que por
el bajo índice de amortización de capital, su deuda inicial se incrementará.
XIII) La
re-evaluación de activos de la cartera hipotecaria de Infonavit a través de los
ajustes anuales del SM es netamente artificial y en la mayoría de sus créditos
el valor de la garantía que soporta ese activo es significativamente menor al
valor de la deuda por lo que sus créditos NO están debidamente garantizados,
XIV) Si
el Infonavit en cualquier momento tuviere que ejecutar sus garantías, no
tendría activos remotamente suficientes para cubrir las deudas que sus
acreditados tienen con éste instituto. Es un mecanismo contable-financiero NO
sustentado en el valor comercial de los inmuebles financiados, por ende
ARTIFICIAL.
En fin, la lista de las causas, aspectos técnicos y
retos de los financiamientos otorgados por el Infonavit en sus diversos
productos en los últimos 16 años es mucho más larga y compleja de los alcances
preliminares de este primer acercamiento y se podrán detallar en su momento
adecuado, aunque con los señalados en este documento son suficientemente
importantes para prender VARIOS FOCOS ROJOS, este documento busca presentar las
líneas para aprovechar las oportunidades que convertirlos en focos verdes
tendrá para la administración actual.
México, D.F a 6 de abril del 2014
Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
Tu Hipoteca Fácil
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