El Crédito en VSM de Infonavit
NO
es ni fue “barato”
Es MUY desafortunado que se trate de hacer pensar a la
gente que el crédito de Infonavit en Veces Salarios Mínimos (“VSM”) fue o es un
crédito “barato”. Para los mismos efectos, incluso el crédito en pesos de
Infonavit que se encuentra vigente hoy en día NO es “barato”, pero ese será
tema para otra oportunidad.
Afortunadamente el Infonavit a partir del 2015 ha
dejado de otorgar créditos hipotecarios en VSM que han sido sumamente dañinos
para casi 6 MILLONES de familias, si leíste bien 6 MILLONES de familias o 24
MILLONES de personas si consideramos que en cada casa viven 4 personas promedio
en México.
Vamos por partes, el crédito Infonavit en mi opinión,
SOLO debe ser utilizado por personas que: i) tienen un mal comportamiento
histórico reflejado en su Buró de Crédito, consecuencia de los malos manejos de
créditos que les han sido otorgados, ya sean vía tarjeta de crédito, personal o
automotriz; ii) que solicitan menos de $400,000 (cuatrocientos mil pesos); o
iii) no tienen antecedentes bancarios.
Ahora bien, en el Anexo 1 tendrás la oportunidad de
ver los efectos negativos de un crédito real otorgado en marzo del 2010 por el
Infonavit en VSM y una comparación de un crédito más o menos razonable de un
banco vigente en ese mismo momento en dos diferentes opciones a 15 y 20 años.
Para los escépticos, en ese mismo momento, es decir marzo 2010, existían
mejores productos hipotecarios de la banca que decidí NO usar en este ejemplo
para demostrar que si con productos “razonables” funciona el ejemplo, con el
producto “óptimo” el efecto es más delicado.
Como podrás ver en los ejemplos del Anexo 1, las
mensualidades del crédito bancario en ambas opciones son más altas que la del
de Infonavit . Los escépticos desafortunadamente pensarán, ajá, ahí está el
error de Soto-Hay, “quien contrata el crédito por $961,000 con Infonavit prefiere
pagar la mensualidad del Infonavit a 30 años en VSM de $8,836 en lugar de pagar
$12,785 en el crédito a 15 años o $12,180 en el crédito a 20 años”.
Primer GRAN error. En mi experiencia quien contrataba un crédito de
esta magnitud, en su abrumadora mayoría de los casos perfectamente podía pagar
la mensualidad del crédito bancario. Esto aplica igualmente a la mayoría de
operaciones de mayor o menor cuantía.
Esto es más evidente cuando se le
explica al interesado en el crédito las consecuencias de contratar un crédito
denominado en VSM en lugar de pesos, a pesar de que las mensualidades sean “más
baratas”.
Todo en la vida es cuestión de
informar y estar informado para tomar las decisiones adecuadas. Al final del
día si el Cliente prefiere el crédito en VSM una vez informado, al menos está
tomado la decisión consiente de los efectos que tendrá en su Patrimonio.
Segundo
GRAN error. “La persona
prefiere contratar el crédito de Infonavit por que la mensualidad menor implica
que tendrá que acreditar menos ingresos y así sí le alcanza”. Falso, recordemos
que el ingreso se puede coacreditar con cónyuges, ascendientes o descendientes
y en estos casos la diferencia requerida es MÍNIMA por lo que acceder a un
mejor crédito es en la abrumadora mayoría de los casos un simple proceso de
integración de información y documentación adicional.
Tercer
GRAN error. Se les olvida que
la mensualidad de Infonavit que comenzó
en marzo de 2010 en $8,836 para marzo de 2015 ya está en $10,970 y continuará
creciendo año con año conforme se incremente el Salario Mínimo. Por cierto la mensualidad
de los productos de los bancos sigue igual e incluso con algunos otros
productos pudo haber disminuido.
Cuarto
GRAN error. Se les olvida que
la compra de la casa, más que ser una
satisfacción de una necesidad innegable, (siempre existe la opción de rentar
para lograr esa satisfacción de esa necesidad) es un mecanismo de creación de
riqueza de las familias que la usan
durante un tiempo determinado para posteriormente venderla. Al vender la
casa, con el producto de la plusvalía más lo que se amortiza del capital y la
“recuperación del enganche o capital invertido en la casa”, se da un nuevo
anticipo para la compra de la siguiente casa, ya sea de mayor tamaño, mejor
ubicación, etc.
A este fenómeno
le llamo la Escalera de la Vivienda y es el proceso de formación de riqueza
familiar más común en todos los países desarrollados porque permite que el
Patrimonio Familiar crezca y con esto la posibilidad de tener una mejor calidad
de vida y en términos macros, formar Clases Medias sólidas.
Quinto
GRAN error. Entre más largo
es el plazo en CUALQUIER crédito hipotecario, en el caso de Infonavit es de
nada más 30 años, menos dueño de la casa es mes con mes el acreditado y el
costo financiero acumulado es MUCHO mayor a pesar de que te hagan pensar que es
más barato por las mensualidades más bajas.
Entre más largo es el plazo en el crédito hipotecario
en tu mensualidad pagas menos capital, es decir pagas prácticamente puros
intereses y no bajas la deuda original.
Sexto
GRAN error. Se les olvida
un pequeño detalle, la deuda de los créditos Infoanvit a los que me refiero,
nada más casi 6 MILLONES, está
denominada en VSM, lo que significa que la deuda del crédito se INCREMENTA cada
vez que hay un alza al Salario Mínimo y como los incrementos de los Salarios
Mínimos están por encima de la inflación, el acreditado cada año debe más de lo
que debía.
Este incremento se da a pesar de los “beneficios” de
que a la deuda del acreditado se le pueden abonar beneficios como Aportaciones
Patronales, Saldo de la Subcuenta de Vivienda (“SSV”) en caso de tenerla, etc.
¿Te imaginas lo que le pasaría a un acreditado de un crédito Infonavit si por
ejemplo no hubiere tenido SSV?
Séptimo
GRAN error. Al incrementar
la deuda en VSM por encima de la
inflación, la mayoría de las casas del Infonavit valen menos de lo que valían
cuando las compraron sus acreditados. Es decir este esquema de incremento de la
deuda o amortización en el mejor de los casos mínima, literalmente elimina
significativamente la formación de Patrimonio Familiar que se pudo haber
obtenido
Hay muchos más GRANDES errores de los escépticos, pero
por el momento y para no angustiarte
más, basta que veas los efectos de lo que les pasa a cada uno de los tres
compradores en marzo del 2010 (OJO el de Infonavit es un Cliente
desafortunadamente real) respecto del dinero que sacaron de sus ahorros e
ingresos durante estos 5 años para pagar
su crédito y lo compares con lo que amortizaron de capital, es decir ¿Cuánto
pague y cuánto debo 5 años después de estar pagando cada una de mis 60
mensualidades?
Los resultados reflejados en el Anexo 1 son, en mi
opinión, MUY delicados, aunque ya sabemos lo que dirían los escépticos, en
especial los que dicen que el Infonavit tiene la obligación de dar un
rendimiento a los fondos que tiene en administración derivados de las
aportaciones patronales bimestrales.
Es cierto, el
Infonavit tiene que dar un rendimiento adecuado a los fondos de los
trabajadores que administra pero NUNCA debió ser a su costa. El dar un
rendimiento artificial a los fondos administrados a costa del daño de los
propios trabajadores al hacerles mucho más oneroso su crédito hipotecario es
ilegal por no ser un crédito BARATO como establece la Ley del INFONAVIT. En
otra ocasión te lo explico con mucho gusto para complementar este tema que es
MUY complejo y basto.
Notarás que existe un Anexo 2, en este hago un
ejercicio similar, con la excepción de que en este caso es proyectado usando
créditos hipotecarios actuales y usando inflación similar a la que hemos vivido
en los últimos 5 años, es decir el incremento al Salario Mínimo es muy parecido.
En este segundo ejercicio notarás que las diferencias
a favor de los créditos bancarios de Noviembre de 2014 a Noviembre de 2019
comparados con el Infonavit en el mismo periodo son más delicadas. Pues bueno
el daño en este caso es estimado, es decir lo que les va a pasar, mientras que
en el del Anexo 1 es el daño que ya están sufriendo.
Los escépticos responderán igual y créeme, a TODO
planteamiento de los escépticos hay una
contestación técnica perfectamente comprobable, el Infonavit se equivocó hace
más de 10 años en seguir otorgando créditos en VSM y el daño a las familias ahí
está. Es falso que la reestructura de
todos sus créditos de VSM a pesos causaría un daño al Infonavit, lo que en
realidad causaría es que la rentabilidad de los fondos que administra bajen a
niveles de mercado y tenga que ser más creativo en modelos de rentabilidad en
lugar de basar su “rentabilidad” en un costo financiero brutal para los propios
trabajadores que deberían ser los beneficiados de los créditos que otorga.
Por ningún motivo pretendo o quiero que Infonavit deje
de existir o que quiebre, lo que quiero es que la Administración actual de
Infonavit que NO fue quien creó este enorme problema, sea responsable por el
daño causado y a partir de ya corrija el brutal daño causado a 6 MILLONES de
familias sustituyendo dichos créditos a pesos para que esas familias de verdad
puedan crecer y formar clases medias sólidas, en lugar de pobres con casa como
hoy está pasando.
En fin existen MUCHOS temas relacionados con este
importantísimo asunto que deben ser resueltos a la brevedad si en realidad
queremos tener un México con Clases Medias sólidas cuya riqueza se base en el
Patrimonio Familiar, como pasa con nuestros principales socios comerciales
Estados Unidos y Canadá.
México, DF a 8 de
julio del 2015
Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
Tu Hipoteca Fácil
