Megadesarrollos INHABITABLES
Aunque hay déficit de 9 millones de viviendas, más de 5 millones están deshabitadas por mala planeación, falta de servicios e inseguridad
Ciudades Abandonadas a su suerte
Pareciera una escena para una película sobre el fin del mundo. Son filas y filas de casas deshabitadas a todo lo ancho y largo de la República Mexicana. Un cementerio de viviendas abandonadas por su pésima ubicación y la presencia del narcotráfico.
“Comprar una casa y encontraras allí la
desgracia”, frase que se ha vuelto popular dentro del municipio de San
Fernando, Tamaulipas, uno de los estados más afectados por la presencia del
narcotráfico y víctima de un desmedido numero de expedición de licencias de
construcción.
Este ayuntamiento es un fiel reflejo de lo
que está pasando al interior de algunas entidades federativas como Chihuahua,
Durango, Sonora, Jalisco, Michoacán y el Estado de México, donde sus gobernantes
no pudieron combatir la seguridad o les permitieron a constructoras “edificar
de 2 a 5 mil viviendas en serie, en municipios alejados de la ciudad que no
cuentan con servicios”.
La Secretaria de Desarrollo Agrario,
Territorial y Urbano (Sedatu), que nació con esta nueva administración federal
cita en sus documentos que la construcción de esas casas en línea, además
generan una afectación psicológica, pues todas son iguales, “no cuentan con
buena iluminación, espacios recreativos, escuelas o transporte público”.
Advierte que cuando tomaron el timón no
existía un reglamento que obligara a las inmobiliarias a edificar viviendas con
un esquema de planificación. Mucho menos existía una política encaminada a
detener el abandono de viviendas por lejanía y cercanía de servicios públicos.
El problema no es menor en el país, el
Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía (INEGI) afirma que existen 5
millones de casas abandonadas en todo el territorio y el déficit de vivienda
asciende a 9 millones.
Daniel Ríos Ávila, director de Consultoría
de Suseciones y Administración de Cartera, asegura que la perspectiva de
vivienda abandonada a nivel nacional se debe principalmente a la falta de
planeación en su desarrollo y al otorgamiento desmedido de créditos para su
construcción.
“A las hipotecarias les dejaron las manos
libres para otorgar créditos a quienes quisieran construir, y como reciben una
comisión por cada crédito que colocan, en realidad no les importo si los
fraccionamientos cumplían con las expectativas o necesidades de los
trabajadores.”
“Así mismo, ni la Sociedad Hipotecario
Federal (SHF), ni los gobiernos estatales y municipales tuvieron interés en
generar criterios de construcción y crecimiento urbano. Ante la Falta de
servicios públicos como agua potable, electricidad y drenaje, así como altos
costos de transporte público, solo dejaron grandes manchas de fraccionamientos
deshabitados que se han convertido en refugios para la delincuencia.”
Actualmente ni la SHF, el infonavit, ni los
mismos intermediarios financieros han podido recuperar las casas abandonadas
por sus propietarios, “que al no ser localizados, no hay a quien notificar la
demanda para iniciar el tramite de recuperación para volverlas a colocar en el
mercado”.
A este problema se suma que los
procedimientos de recuperación de vivienda tardan hasta tres años, debido a que
entre el 70y 80% se tramitan en el Distrito Federal, pesos a que los inmuebles
se encuentren en diferentes estados del país, y mientras tanto ni la SHF, el
Infonavit o Fovissste invierten en vigilancia para preservarlos.
“Ese es uno de los principales motivos para
los que existen muchas casas en abandono y , lo que es peor, son desvalijadas,
invadidas o tomadas por líderes de organizaciones sociales para rentarlas a sabiendas
que los inmuebles pertenecen a los programas de vivienda del gobierno”, dice
Daniel Ríos
Este problema no se genero con la llegada
de la nueva administración, pero si se agudizo el primer año de operación del
presidente Peña Nieto, que tardo mas de 12 meses en dar a conocer las nuevas
reglas del juego para los desarrolladores y empresarios involucrados en el
sector.
Las vivienderas no soportaron este tiempo
de espera y sus resultados financieros se agudizaron y se reflejaron en el bajo
nivel en que se encontraba el precioi de sus acciones en la Bolsa Mexicana de
Valores (BMV).
Recordemos que de las 140 empresas
mexicanas que cotizan sus acciones en la BMV, seis son empresas constructoras
de vivienda- Corporación GEO(GEO), Urbi Desarrollos Urbanos(URBI), Desarrolladora
Homex(HOMEX), Sare Holding(SARE),Consorcio ARA(ARA) y Consorcio Hogar(HOGAR)-y
tres de ellas forman parte del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la
BMV, indicador que reúne a las 35 acciones más representativas por volumen negociado.
Cotizar en la BMV les permite a las
empresas captar recursos financieros de inversionistas privados e
institucionales, como son sociedades de inversión, bancos, afores y que cumplen
con varias funciones importantes para la actividad financiera de un país.
Pero en el primer trimestre del 2013 los estados financieros de las seis compañías que cotizan sus acciones en la
BMV reportaron resultados negativos. Los ingresos por venta de los corporativos en conjunto habían caído 48% con respecto al
mismo periodo del año pasado y 53% con respecto al trimestre anterior, el último
en 2012.
Enrique Peña Nieto tomo cartas en el asunto
y al asumir la Presidencia dejo al frente del sector a Jorge Carlos Ramirez
Marin, político yucateco priista que se distingue por su capacidad de
negociación y quien desde el arranque del sexenio ocupa la titularidad de la
Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano(Sedatu).
Para este político la tarea no fue fácil,
primero había que tener el diagnostico del problema real de la vivienda, en el
que a simple vista había sobreoferta, pero con créditos impagables y con
construcciones desmedidas en las orillas de las ciudades.
Los analistas insistían en que estaba
debacle se debió a dos situaciones: les afecto el reordenamiento de la mancha
urbana; es decir, las constructoras ya
no podrán construir casas en zonas geográficas que no sean parte de ducho plan
urbano.
La segunda causa que refieren lo analistas
es el excesivo apalancamiento de las empresas constructoras. Es decir que de
cada peso que tenían las empresas constructoras en sus activos, 0.70 era
financiado con deuda de corto o mediano plano, mientras que solo 0.30 era
adquirido por aportación de los accionistas.
En
la reconfirmación del sector Jorge Carlos Ramírez reconoce que los desafíos del
sector están en:
1)
Fortalecer el crédito para vivienda, para lo cual el Infonavit,
Fovissste, Fondo Nacional de Habiotaciones Populares (Fonhapo), la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) y la Comisión Nacional de Vivienda tendrán que
implementar el verdadero financiamiento en el país. Pero para ser más claros,
la meta es que durante este año, la inversión destinada a créditos hipotecarios
individuales aumentara de 255 mil a 301 mil millones de pesos (mdp), monto 18%
superior al del año anterior.
2)
Mayores subsidios para la vivienda. El monto para este rubro crecerá 50%
al pasar de 8 mil a 12 mil mdp. Ramirez Marin
recordó que hasta hoy solo tienen acceso a este apoyo los trabajadores
que ganan menos de 2.5 salarios mínimos y se ampliará la cobertura de este
beneficio, para lo cual es necesario que reciban este beneficio quienes ganan
menos de cinco salarios mínimos.
3)
Se crearán nuevos programas e instrumentos de financiamiento
hipotecario.
Habrá créditos para trabajar estatales y
municipales, se impulsaran los cofianciamientos Infonavit –Fovissste, se
facilitara el acceso a una segunda hipoteca, habrá financiamiento y
subsidio para vivienda en renta, se
otorgaran prestamos para ampliación y remodelación de espacios habitacionales,
entre otras iniciativas.
4)
Se seguirá avanzando en la transformación institucional del sector a fin
de asegurar la eficacia de la Política Nacional de Vivienda.
LA RESPUESTA
Para Fernando Soto-Hay, director general de
Tu Hipoteca Fácil, comprar una casa es el sueño de al menos 47% de los jóvenes
mexicanos entre 15 y 29 años, de acuerdo con una encuesta de la UNAM.
El problema no es menor cuando hablamos de más
de 5 millones de viviendas abandonadas o en condiciones de deterioro.
Tan solo el Intituto del Fondo Nacional de
Vivienda para los Trabajadores(Infonavit) cuenta con más de 200mil casas en
esta condición, es decir 5 de cada 10 inmuebles se encuentran en los estados de
Chihuahua, Tamaulipas, Baja California y Sinaloa, que además cuentan con flujos
migratorios importantes.
En el centro del país, los municipios más
representativos son Cuatitlan, Chimalhuacan, Tultitlan, Ixtapaluca, Tecamac
y el Valle de Texcoco. En la mayoría de
estos casos los usuarios prefieren pagar una renta en el Distrito Federal y no trasladarse hasta
por más de seis horas diarias a sus centros laborables.
En el Caso de Oaxaca las desarrolladoras
tienen poco interés por los nulos apoyos que han recibido por parte del
gobierno estatal. En Huajauapan tienen más de 10 años que nos e ha instrumentado
algún proyecto de estas características, lo cual representa un problema
mayúsculo.
Fernando Soto-Hay asegura que la Secretaria
de Hacienda y Crédito Público(SHCP) en coordinación con la Sedatu, deberá
diseñar una estrategia con una serie de acciones transversales que incentiven
el acceso al crédito a la vivienda como mecanismo idóneo para la clase medio y
baja , y una serie de estímulos para los
morosos no pierdan su patrimonio.
De la misma manera, los demás órdenes del
gobierno deberán trabajar para superar la falta de servicios y seguridad que
obligaron a los habitantes a abandonar sus casas.
Añade que cuando hay construcciones que no
entran dentro de un plan urbano, y que no están debidamente preparadas para enfrentar
incendios o sismos, por la falta de accesos, se pone en riesgo a la población, pero “es un tema que ocurre a
vista y paciencia de la autoridad y lo complejo es que esta hace caso omiso y
eso es algo que se ha transformado en costumbre en la planificación
territorial”.
A su juicio, los presidentes municipales
deben evitar que las personas se instalen en zonas de riesgo.
Para Alejandro Ruiz, socio líder de la
industria de la Construcción de KPMG México, el reto de los
desarrolladores y presidentes
municipales es construir casas que la gente “quiera comprar, seleccionar
reservas territoriales con perspectivas de éxito; y para abaratar la vivienda,
disminuir los costos de permisos de construcción".
Gracias a la Revista "Alcaldes de México" y Engge Chavarría.
Foto: Rosalía Morales
No hay comentarios:
Publicar un comentario