El Crédito en VSM NO es "barato"

El Crédito en VSM de Infonavit 

NO es ni fue “barato”

Es MUY desafortunado que se trate de hacer pensar a la gente que el crédito de Infonavit en Veces Salarios Mínimos (“VSM”) fue o es un crédito “barato”. Para los mismos efectos, incluso el crédito en pesos de Infonavit que se encuentra vigente hoy en día NO es “barato”, pero ese será tema para otra oportunidad.

Afortunadamente el Infonavit a partir del 2015 ha dejado de otorgar créditos hipotecarios en VSM que han sido sumamente dañinos para casi 6 MILLONES de familias, si leíste bien 6 MILLONES de familias o 24 MILLONES de personas si consideramos que en cada casa viven 4 personas promedio en México.

Vamos por partes, el crédito Infonavit en mi opinión, SOLO debe ser utilizado por personas que: i) tienen un mal comportamiento histórico reflejado en su Buró de Crédito, consecuencia de los malos manejos de créditos que les han sido otorgados, ya sean vía tarjeta de crédito, personal o automotriz; ii) que solicitan menos de $400,000 (cuatrocientos mil pesos); o iii) no tienen antecedentes bancarios.

Ahora bien, en el Anexo 1 tendrás la oportunidad de ver los efectos negativos de un crédito real otorgado en marzo del 2010 por el Infonavit en VSM y una comparación de un crédito más o menos razonable de un banco vigente en ese mismo momento en dos diferentes opciones a 15 y 20 años. Para los escépticos, en ese mismo momento, es decir marzo 2010, existían mejores productos hipotecarios de la banca que decidí NO usar en este ejemplo para demostrar que si con productos “razonables” funciona el ejemplo, con el producto “óptimo” el efecto es más delicado.

Como podrás ver en los ejemplos del Anexo 1, las mensualidades del crédito bancario en ambas opciones son más altas que la del de Infonavit . Los escépticos desafortunadamente pensarán, ajá, ahí está el error de Soto-Hay, “quien contrata el crédito por $961,000 con Infonavit prefiere pagar la mensualidad del Infonavit a 30 años en VSM de $8,836 en lugar de pagar $12,785 en el crédito a 15 años o $12,180 en el crédito a 20 años”.

Primer GRAN error. En mi experiencia quien contrataba un crédito de esta magnitud, en su abrumadora mayoría de los casos perfectamente podía pagar la mensualidad del crédito bancario. Esto aplica igualmente a la mayoría de operaciones de mayor o menor cuantía.

Esto es más evidente cuando se le explica al interesado en el crédito las consecuencias de contratar un crédito denominado en VSM en lugar de pesos, a pesar de que las mensualidades sean “más baratas”.

Todo en la vida es cuestión de informar y estar informado para tomar las decisiones adecuadas. Al final del día si el Cliente prefiere el crédito en VSM una vez informado, al menos está tomado la decisión consiente de los efectos que tendrá en su Patrimonio.

Segundo GRAN error. “La persona prefiere contratar el crédito de Infonavit por que la mensualidad menor implica que tendrá que acreditar menos ingresos y así sí le alcanza”. Falso, recordemos que el ingreso se puede coacreditar con cónyuges, ascendientes o descendientes y en estos casos la diferencia requerida es MÍNIMA por lo que acceder a un mejor crédito es en la abrumadora mayoría de los casos un simple proceso de integración de información y documentación adicional.

Tercer GRAN error. Se les olvida que la mensualidad  de Infonavit que comenzó en marzo de 2010 en $8,836 para marzo de 2015 ya está en $10,970 y continuará creciendo año con año conforme se incremente el Salario Mínimo. Por cierto la mensualidad de los productos de los bancos sigue igual e incluso con algunos otros productos pudo haber disminuido.

Cuarto GRAN error. Se les olvida que la compra de la casa, más que  ser una satisfacción de una necesidad innegable, (siempre existe la opción de rentar para lograr esa satisfacción de esa necesidad) es un mecanismo de creación de riqueza de las familias que la usan  durante un tiempo determinado para posteriormente venderla. Al vender la casa, con el producto de la plusvalía más lo que se amortiza del capital y la “recuperación del enganche o capital invertido en la casa”, se da un nuevo anticipo para la compra de la siguiente casa, ya sea de mayor tamaño, mejor ubicación, etc.

 A este fenómeno le llamo la Escalera de la Vivienda y es el proceso de formación de riqueza familiar más común en todos los países desarrollados porque permite que el Patrimonio Familiar crezca y con esto la posibilidad de tener una mejor calidad de vida y en términos macros, formar Clases Medias sólidas.

Quinto GRAN error. Entre más largo es el plazo en CUALQUIER crédito hipotecario, en el caso de Infonavit es de nada más 30 años, menos dueño de la casa es mes con mes el acreditado y el costo financiero acumulado es MUCHO mayor a pesar de que te hagan pensar que es más barato por las mensualidades más bajas.

Entre más largo es el plazo en el crédito hipotecario en tu mensualidad pagas menos capital, es decir pagas prácticamente puros intereses y no bajas la deuda original.

Sexto GRAN error. Se les olvida un pequeño detalle, la deuda de los créditos Infoanvit a los que me refiero, nada más casi 6 MILLONES,  está denominada en VSM, lo que significa que la deuda del crédito se INCREMENTA cada vez que hay un alza al Salario Mínimo y como los incrementos de los Salarios Mínimos están por encima de la inflación, el acreditado cada año debe más de lo que debía.

Este incremento se da a pesar de los “beneficios” de que a la deuda del acreditado se le pueden abonar beneficios como Aportaciones Patronales, Saldo de la Subcuenta de Vivienda (“SSV”) en caso de tenerla, etc. ¿Te imaginas lo que le pasaría a un acreditado de un crédito Infonavit si por ejemplo no hubiere tenido SSV?

Séptimo GRAN error. Al incrementar la deuda en VSM  por encima de la inflación, la mayoría de las casas del Infonavit valen menos de lo que valían cuando las compraron sus acreditados. Es decir este esquema de incremento de la deuda o amortización en el mejor de los casos mínima, literalmente elimina significativamente la formación de Patrimonio Familiar que se pudo haber obtenido

Hay muchos más GRANDES errores de los escépticos, pero por  el momento y para no angustiarte más, basta que veas los efectos de lo que les pasa a cada uno de los tres compradores en marzo del 2010 (OJO el de Infonavit es un Cliente desafortunadamente real) respecto del dinero que sacaron de sus ahorros e ingresos  durante estos 5 años para pagar su crédito y lo compares con lo que amortizaron de capital, es decir ¿Cuánto pague y cuánto debo 5 años después de estar pagando cada una de mis 60 mensualidades?

Los resultados reflejados en el Anexo 1 son, en mi opinión, MUY delicados, aunque ya sabemos lo que dirían los escépticos, en especial los que dicen que el Infonavit tiene la obligación de dar un rendimiento a los fondos que tiene en administración derivados de las aportaciones patronales bimestrales.

 Es cierto, el Infonavit tiene que dar un rendimiento adecuado a los fondos de los trabajadores que administra pero NUNCA debió ser a su costa. El dar un rendimiento artificial a los fondos administrados a costa del daño de los propios trabajadores al hacerles mucho más oneroso su crédito hipotecario es ilegal por no ser un crédito BARATO como establece la Ley del INFONAVIT. En otra ocasión te lo explico con mucho gusto para complementar este tema que es MUY complejo y basto.

Notarás que existe un Anexo 2, en este hago un ejercicio similar, con la excepción de que en este caso es proyectado usando créditos hipotecarios actuales y usando inflación similar a la que hemos vivido en los últimos 5 años, es decir el incremento al Salario Mínimo es muy parecido.

En este segundo ejercicio notarás que las diferencias a favor de los créditos bancarios de Noviembre de 2014 a Noviembre de 2019 comparados con el Infonavit en el mismo periodo son más delicadas. Pues bueno el daño en este caso es estimado, es decir lo que les va a pasar, mientras que en el del Anexo 1 es el daño que ya están sufriendo.

Los escépticos responderán igual y créeme, a TODO planteamiento  de los escépticos hay una contestación técnica perfectamente comprobable, el Infonavit se equivocó hace más de 10 años en seguir otorgando créditos en VSM y el daño a las familias ahí está. Es falso que la reestructura  de todos sus créditos de VSM a pesos causaría un daño al Infonavit, lo que en realidad causaría es que la rentabilidad de los fondos que administra bajen a niveles de mercado y tenga que ser más creativo en modelos de rentabilidad en lugar de basar su “rentabilidad” en un costo financiero brutal para los propios trabajadores que deberían ser los beneficiados de los créditos que otorga.

Por ningún motivo pretendo o quiero que Infonavit deje de existir o que quiebre, lo que quiero es que la Administración actual de Infonavit que NO fue quien creó este enorme problema, sea responsable por el daño causado y a partir de ya corrija el brutal daño causado a 6 MILLONES de familias sustituyendo dichos créditos a pesos para que esas familias de verdad puedan crecer y formar clases medias sólidas, en lugar de pobres con casa como hoy está pasando.

En fin existen MUCHOS temas relacionados con este importantísimo asunto que deben ser resueltos a la brevedad si en realidad queremos tener un México con Clases Medias sólidas cuya riqueza se base en el Patrimonio Familiar, como pasa con nuestros principales socios comerciales Estados Unidos y Canadá.

México, DF a 8 de julio del 2015

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

Tu Hipoteca Fácil