Requisitos Credito Hipotecario

¿Requisitos para mi crédito hipotecario?

Esta es la pregunta que todos nos hacemos cuando estamos iniciando el proceso de compra de nuestra nueva casa o departamento y es la primera causa de incertidumbre del proceso que, si bien es cierto no es sencillo, tampoco es complejo siempre y cuando seamos bien asesorado desde el principio por un Asesor Patrimonial Hipotecario®.

La respuesta es simple. Cada persona y sus circunstancias son distintas y por ende NO existe una formulita mágica para que sepamos que es lo que “necesitamos” que aplique en forma general.  Quien te diga lo contrario miente y demuestra su ignorancia. Este proceso requiere de TODA la atención de la persona que te está asesorando para hacerte literalmente el Crédito Hipotecario a TU medida ya que es tu Patrimonio más importante y así lo amerita este momento tan relevante de tu vida.

Todas las instituciones de crédito analizan 3 aspectos básicos de los Clientes potenciales para determinar si son o no sujetos de crédito. El primero es ¿Quien es la persona que quiere el crédito?, el segundo es ¿Cómo se ha comportado en el manejo de sus créditos? y tercero ¿De donde provienen y cuantos son sus ingresos brutos mensuales?

Los siguientes tres puntos son comentados en una forma relativamente técnica así que si no quieres analizar la parte técnica del artículo puedes pasar a las conclusiones. Aunque creo que no te hará daño aprender algo nuevo.

I. La Persona

El Primer aspecto tiene que ver estrictamente con la o las personas que solicitan el crédito para conocerle y determinar si tiene el perfil de “riesgo” que la institución de crédito está “cómoda” otorgándole el crédito hipotecario. Algunos de los detalles que se analizan: i) edad mínima 21 a 24 años o máxima 64 años 11 meses al momento de la firma; ii) estado civil; iii) régimen bajo el cual está casado; iv) nacionalidad; v) en caso de ser extranjero estatus migratorio; vi) estado de salud; vii) será la casa residencia principal o de vacaciones, viii) está o no dado de alta en el Registro Federal de Contribuyentes; ix) cuantos dependientes económicos tiene; x) estudios; xi) ¿vive en México?; xii) ¿participa un coacreditado?; xiii) ¿el coacreditado es familiar?; xiv) aplicar al cocareditado los incisos i) a xi) anteriores por que necesita conocer ahora al coacreditado xv) ¿necesita un obligado solidario?; xvi) aplicar al obligado solidario los incisos i) a xi) anteriores por que necesita conocer ahora al obligado solidario; etc.

Es importante mencionar que cada uno de estos aspectos de la Persona tienen excepciones y varían de institución en institución en forma importante por lo que los perfiles de ciertas persona solo aplican para ciertas instituciones de crédito y otros perfiles aplican para prácticamente todas.

II. Tu Comportamiento con el Crédito

El Segundo aspecto tiene que ver con nuestro comportamiento de pago y nivel de endeudamiento respecto de los créditos que tenemos vigentes y aquellos que tuvimos en el pasado que están reflejados en el Buró de Crédito (“BC”). www.burodecredito.com.mx

Como he dicho en diferentes ocasiones, “estar en el BC no es malo, el como esté reflejado tu comportamiento de tus créditos en el BC es lo que es malo o bueno”.

Son 2 aspectos básicos los que analizan las instituciones de crédito respecto de la información contenida en el BC de los Clientes y tienen que ver con el comportamiento en el pago mensual de los créditos con sus posibles demoras y el nivel de endeudamiento.

Si se tienen atrasos actuales o históricos en el pago de los créditos, existen instituciones de crédito que de inmediato rechazan la solicitud por éstos. Existen otras que previa explicación por escrito y siempre y cuando sea razonable pueden aprobar el crédito; y por último existen otras instituciones que ciertos retrasos les son irrelevantes. El secreto está en conocer estas políticas de aceptación de BC para así llevar al Cliente a la institución que le autorizará su hipoteca en base a comportamiento de pago.

Otro asunto es el nivel de endeudamiento, para ser sujeto de crédito no puedes destinar mas del 30% de tu ingreso bruto mensual al pago de tu mensualidad inicial y no puedes destinar mas del 40% de ingreso bruto mensual al pago de deudas, incluyendo la mensualidad de tu crédito.

Existen otros factores que algunas instituciones de crédito toman en cuanta como son el máximo uso de las líneas de crédito autorizadas, el número de líneas vigentes y/o la inexistencia de historial de crédito.  

***Tema: como influye el Buro de Credito al solicitar crédito hipotecario  http://bit.ly/bYyl28

III. ¿De donde provienen y cuantos son tus ingresos mensuales?

            Para prestar dinero, cualquier persona o institución necesita saber que la persona a la que le va a prestar tiene los medios para pagar de regreso el monto prestado más los intereses, es una cuestión de elemental lógica. De lo contrario como sabrían las personas que prestan que les van a pagar de regreso.

            Las instituciones de crédito no son diferentes y por eso nos piden que les expliquemos a que nos dedicamos, cuanto ganamos y con que frecuencia recibimos nuestros ingresos.

            Ahora la forma de acreditar ingresos del Cliente es muy diversa como diversos somos las personas y van desde: i) nomina sin bonos; ii) nomina con bonos trimestrales, semestrales o anuales; iii) nómina mas comisiones; iv) comisionista; v) asesor independiente; vi) socio o accionista de empresa; vii) declaración de impuesto sobre la renta; viii) persona física con actividad empresarial; ix) pagos mensuales en tarjetas de crédito, x) depósitos en cuentas de cheques.

            Además de las formas antes mencionadas de acreditar ingresos, pueden en algunos casos combinarse formas de acreditar ingresos para sumar éstos o demostrar que son mayores, constantes, etc.

            Como mencione antes, una persona no debe destinar mas del 30% de su ingreso bruto mensual (antes de impuestos) al pago de su mensualidad y por ende debe acreditar ingresos suficientes para que sean considerados y así sea viable su crédito. Es importante mencionar que los ingresos en algunos casos deben cumplir con ciertos criterios como lo son: i) revolvencia en la cuenta, es decir que no “entre y salga” el dinero en cuatro días; ii) que no sean traspasos entre cuentas relacionadas o depósitos de ventas de acciones o valores de cuentas de inversión del Cliente; iii) ciertos giros o actividades son “castigadas” al solo reconocer cierto porcentaje del ingreso depositado como propio del Cliente; iv) constancia mensual en el monto de los depósitos, ya que ingresos que se salen del promedio ordinario mensual no son tomados en cuenta o se toman los ingresos menores del promedio mensual “castigando” los ingresos mayores.

IV. Conclusiones

1) La obtención del crédito hipotecario es un proceso complejo que puede ser facilitado por Asesores Patrimoniales Hipotecarios®.

2) Por favor busca a verdaderos profesionales que te apoyen y ten mucho cuidado de algunos de los “brokers hipotecarios” por que a ellos les interesa solo la comisión que recibirán de la institución de crédito que te otorgará tu hipoteca. Visita sus oficinas, página de Internet y pregúntales sobre sus métodos de capacitación, etc;

3) Cada persona y sus circunstancias son distintas y por ende NO existe una formulita mágica para que sepamos que es lo que “necesitamos” que aplique en forma general y por eso la obtención de tu crédito hipotecario es un proceso PERSONALIZADO;

4) la documentación que te requieren las instituciones de crédito para autorizar tu hipoteca depende estrictamente de tu perfil y éste se obtiene analizando tu persona, ingresos e historial de crédito en el Buró de Crédito;

5) No hay “caminos cortos” para que te autoricen tu crédito hipotecario, es un proceso que TODOS debemos seguir en forma ordenada;

6) Lo mas importante es asegurarte que no te ofrezcan y aceptes lo que llamo los “créditos milagrosos” que parecen “mas baratos” por que tienen mensualidades, tasa y CAT mas bajos, lo que APARENTEMENTE los hacen “mas baratos”. Estos créditos son regularmente a 20 años o mas y NO FORMAN PATRIMONIO. Con gusto te explicamos como y por que en forma personal para que formes Patrimonio.

7) Todas las instituciones de crédito tienen “créditos milagrosos” que son los que regularmente utilizan en su publicidad así que exígeles que te ofrezcan créditos a 15 años, la diferencia en la mensualidad de verdad es MUCHO mas importante de lo que a simple vista se ve;

8) El éxito de tu crédito hipotecario depende de la Asesoría que te de tu Asesor Patrimonial Hipotecario® y de la velocidad e integridad con la que entregues la documentación completa que te sea requerida por la institución de crédito; y

9) Es un momento MUY importante de tu vida del que dependerá que alcances tu consolidación Patrimonial a través del buen crédito hipotecario, por favor permite que te lleven de la mano como este momento amerita.

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

www.tuhipotecafacil.com

Tu Hipoteca Fácil

fernando@tuhipotecafacil.com                                                                 02/09/2010

como influye el Buro de Credito al solicitar crédito hipotecario

TU REPORTE DE BURO DE CRÉDITO

Y

TU CRÉDITO HIPOTECARIO

¡¡¡Felicidades!!!, has tomado la decisión de comenzar a formar Patrimonio a través de la compra de tu nueva casa o departamento utilizando las ventajas que te proporciona el crédito hipotecario.

Ahora te daré unas recomendaciones que estoy seguro te serán de gran utilidad.

Antes de iniciar el proceso de solicitud y autorización de tu crédito hipotecario es MUY importante que estés enterada(o) del estado que guarda tu información “reportada” en el Buró de Crédito (“BC”). Tu información es CONFIDENCIAL y NADIE puede tener acceso a ella sin tu consentimiento por escrito, es por esto que te piden que firmes un formato de solicitud de información para así poder tener acceso a ella.

Es MUY importante mencionarte que de igual forma SOLO el BC, a través de sus procesos internos de aclaración, puede modificar la información ahí “reportada”, así que NO confíes en nadie que te diga que puede “modificar” la información de tu buró de crédito. Sin duda son estafadores y tendrás problemas.

Ahora bien, todos quienes tenemos o tuvieron una o varias líneas de crédito vigentes de tarjeta de crédito, automotriz, hipotecario, personal, nómina, tarjeta departamental, comunicaciones, etc., estamos “reportados” en el BC.

Estar “reportados” en el BC NO es malo, lo que es bueno o malo es nuestro comportamiento en el pago de nuestros créditos y eso es precisamente lo que toman en cuenta las instituciones de crédito para otorgarte o no tu crédito hipotecario.

Los reportes al BC de pago mensual en cada línea de crédito tienen el acrónimo de MOP por sus siglas en inglés de “moth of payment” y esté tiene una calificación de 1 a 9. El 1 significa pago puntual; el 2 atraso de 1 a 29 días; el 3 atraso de 30 a 59 días; el 4 atraso de 60 a 89 días y así sucesivamente. Entre mas alto es el MOP mayor el atraso y por ende menor la posibilidad de obtener el crédito hipotecario.

Existen otros MOPs y anotaciones o comentarios que se utilizan en BC como referencias de fraudes, quitas, quebrantos, etc., que también influyen en la viabilidad de tu crédito hipotecario

El “estar en buró” como se dice popularmente NO es malo, de hecho todo lo contrario. Lo bueno de estar en BC es que evidencia que somos responsables en el manejo del crédito que nos otorgaron.

Lo malo de “estar en buró” es si no hemos manejado en forma correcta nuestros pagos en la fecha determinada o hemos excedido nuestra capacidad de crédito al rebasar nuestra(s) línea(s) de crédito, ya que esto demuestra que no somos responsables y por ende esto causará que el crédito hipotecario sea mas complicado de obtener o simplemente sea rechazado.

El BC es básicamente una agencia privada recolectora de información de los créditos otorgados por compañías Mexicanas a las diferentes personas que se han beneficiado de tener acceso al crédito.

Prácticamente todas las compañías que otorgan créditos reportan a BC una o dos veces por mes la información de sus Clientes. Esa información está compuesta esencialmente por: i) comportamiento de pago, es decir pagó o no puntualmente en el mes correspondiente; ii) adeudo total actual; iii) pagos mínimos mensuales; iv) plazo de vigencia; y v) notas y comentarios relevantes.

El “reportar” esta información a BC tiene como objeto transparentar a todos aquellos que están en el negocio de otorgar crédito el comportamiento de las personas en el manejo responsable o no del crédito y así poder tener elementos objetivos par tomar la decisión sobre extenderle o no la línea de crédito a la persona que lo solicita.

En el caso concreto del crédito hipotecario, las instituciones que lo otorgan en México, a raíz de la crisis vivida desde finales del 2008 hasta ahora, han “endurecido” sus políticas de originación. Esto significa que sus criterios de selección de Clientes deseados se han vuelto sustancialmente más exigentes.

Respecto a la información reflejada en el BC, las personas que tienen atrasos en los pagos de sus créditos son en principio candidatos a que el crédito hipotecario les sea otorgado una vez que se haya hecho una revisión mucho mas exhaustiva, incluso llegando a ser absurda en algunas instituciones, o de plano ser rechazados.

En términos específicos aquellas personas que tienen atrasos o MOPs en sus créditos hipotecarios son prácticamente rechazadas desde el inicio y es MUY complejo lograr la autorización de su crédito. Lo anterior puede salvarse cuando existe una razón extraordinaria que “justifique” en forma razonable el atraso, pero la decisión final carece de elementos objetivos para tener certeza sobre la viabilidad.

Quienes han tenido atrasos esporádicos en sus pagos de líneas de crédito distintas a crédito hipotecario, es MUY factible que en varias instituciones de crédito sean rechazados y en otras autorizados, previa la entrega de una carta de aclaración de las demoras en los pagos y sujeto al análisis integral del perfil de Cliente que complemente en forma positiva las demoras.

Recordemos que cualquier atraso, aclaración, etc. con las instituciones de crédito, ya sea por cuestiones de BC u otras, demora sustancialmente el proceso de autorización de todos los créditos hipotecarios de los Clientes en estas situaciones.

Por último, cuando vas a contratar un crédito hipotecario las instituciones de crédito también revisan tu nivel de endeudamiento reflejado en el BC.

          Una persona no debe destinar más del 40% de su ingreso bruto mensual (antes de ISR) para el pago de sus deudas y las mensualidades del crédito hipotecario no pueden representar más del 30% de su ingreso bruto mensual.

En caso de que las deudas superen los porcentajes antes indicados, entonces el Cliente deberá reducir su nivel de endeudamiento, ya sea a través del pago de deudas actuales o al solicitar una menor cantidad para su crédito hipotecario, lo cual podría ser un problema. Es importante mencionarte que existen reglas muy diversas para determinar como reducir el endeudamiento reflejado en BC y cada institución de crédito las procesa en forma distinta, así que cada caso será diferente por lo que tu Asesor Patrimonial Hipotecario® deberá explicártelo con todo detalle para que tomes la decisión que forme Patrimonio.

En resumen, si vas a comprar una casa o departamento con crédito hipotecario, antes de firmar tú contrato de compraventa por favor:

(i) Obtén tu Reporte Especial de Buró de Crédito directamente en www.burodecredito.com, revisa tu comportamiento y nivel de endeudamiento reflejado a través de tus pagos mínimos;

(ii) Pídele a tu Asesor Patrimonial Hipotecario® que lo analice contigo para saber si debes presentar o no una aclaración antes de iniciar el proceso de autorización de tu crédito o hacer un ajuste a tus deudas;

(iii) Asegúrate de que la persona que te asesorará en la obtención de tu crédito hipotecario sea un profesional visitando sus oficinas, página de Internet y cuestionándolo sobre su “competencia” por que existen MUCHOS gestores que no son profesionales y solo buscan una comisión sin importarles que tu formes o no Patrimonio;

(iv) Analiza tu nivel de endeudamiento y en caso de que rebases los porcentajes del 40% de tu ingreso para el pago de deuda incluyendo tu hipoteca o 30% de tu ingreso para pagar tu mensualidad, determina junto con tu Asesor Patrimonial Hipotecario® cual es la mejor opción para ti;

(v) El BC es una herramienta que permite a las instituciones de crédito, en forma relativamente objetiva, otorgar crédito a las personas que son responsables en el manejo de éste y limitar su acceso a quienes no deben tener crédito hasta en tanto corrijan sus problemas;

(vi) La información CONFIDENCIAL reflejada en el BC permite que personas como tu y como yo tengamos acceso a medios para formar Patrimonio; por eso solo confía en un Asesor Patrimonial Hipotecario® que te lleve de la mano durante todo el proceso;

(vii) El buen crédito hipotecario es una forma de crear Patrimonio, procura no contratar ninguno a más de 15 años, ya que en su mayoría son lo que llamo “milagrosos” o espejismos y NO forman Patrimonio.

            Te pido que en caso de que tengas CUALQUIER duda sobre este tema o cualquier otro relacionado con el crédito hipotecario te pongas en contacto conmigo o con un Asesor Patrimonial Hipotecario® miembro del Equipo de Tu Hipoteca Fácil para que te atendamos como mereces en este momento tan importante de tu vida.

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

fernando@tuhipotecafacil.com                                                    30/08/2010

Credito Hipotecario

¿QUE IMPLICA COMPRAR TU CASA CON UNA HIPOTECA “MILAGROSA"?

La compra de tu nueva casa, es en si misma una experiencia extraordinaria que repetirás a lo largo de tu vida en dos o tres ocasiones mas, así que vale la pena que adquieras toda la experiencia posible, ya que la vas a utilizar en el futuro. Tu casa es tu Patrimonio más importante y por eso debes ser MUY cuidadoso en el proceso.

Cuando compras una casa, están involucrados una gran cantidad de sentimientos personales, familiares, profesionales y económicos. Toda la familia esta de una u otra forma involucrada en las decisiones que se toman y por eso existe mucho estrés en este momento tan importante de tu vida.

El comprar tu casa con crédito hipotecario, incrementa de alguna forma el número de decisiones y por ende el estrés que están viviendo como familia, ya que existen muchos mitos y leyendas del crédito hipotecario que debes eliminar con el apoyo de un profesional al que auténticamente le importe tu Patrimonio. Algunos son realidades y por eso, en mi opinión, debes estar perfectamente Asesorado.

Lo primero que debes hacer es NO caer en la trampa del marketing hipotecario que prácticamente TODAS las instituciones de crédito en México de una u otra forma utilizan, recomendándote “la hipoteca mas barata”, “la tasa mas baja”, “el CAT mas bajo”, “la de aniversario”, “la de pago puntual”, “sin comisiones”, etc.

Todas las instituciones de crédito tienen los productos adecuados de crédito hipotecario y los que denomino “MILAGROSOS” que son los que utilizan en sus campañas de marketing para atraer Clientes que desafortunadamente pudiendo tomar un crédito hipotecario que forme Patrimonio, contratan un “MILAGROSO” que parece ser “mas barato”. Falso, los “MILAGROSOS” NO forman Patrimonio, solo resuelven un tema de liquidez a corto plazo.

¿Entonces cual es el crédito hipotecario adecuado?

 

Generalmente es a 15 años y no a 20 años como son los “MILAGROSOS” y mucho menos a 30 años. Los créditos “MILAGOROSOS” solo son recomendables para dos tipos de Clientes. El que va a pagar la totalidad del crédito en 3 años o menos y para el Cliente que no tiene suficientes ingresos para contratar el crédito a 15 años o tradicional a 20 años.

En México existe una estadística MUY clara que determina que los Mexicanos cambiamos de casa cada 8 años, ya que el soltero se casa, el casado tiene hijos, los hijos crece, nos va mejor económicamente, nos cambiamos de ciudad, nos va mal, nos divorciamos, etc.

Esto implica que en 8 años o menos vamos a vender la casa que estamos comprando hoy y con el capital que tenemos invertido, mas el capital amortizado del crédito hipotecario, mas la plusvalía que podemos o no tener, daremos el enganche para nuestra nueva casa.

Resulta que tras analizar superficialmente los créditos hipotecarios “MILAGROSOS” como lo explican las instituciones de crédito y la mayoría de los brokers hipotecarios, pareciere que pagaste menos por que tienen tasas, CAT(costo anual total) y mensualidades “mas bajas” y entonces contrataste el crédito adecuado. !!!TODOS FELICES!!!.

Desafortunadamente no debemos de estar felices por que es FALSO, y cuando analizas cuanto capital amortizaste o pagaste de tu deuda original con los créditos “MILAGROSOS”, te das cuenta que prácticamente no pagaste o amortizaste nada y entonces después de 8 años de estar pagando, debes prácticamente lo mismo. ¿Es esto justo? En mi opinión NO lo es por que a los Clientes no les explican esto y resulta que creyeron que estaban haciendo lo correcto, cuando en realidad tenían MUCHO MEJORES alternativas, incluso en la misma institución de crédito que le recomendó el “MILAGROSO”.

Te dirán que pagaste menos en términos de flujo con el “MILAGROSO”. Esto es cierto pero cuando comparas el flujo de efectivo durante 8 años y le restas la amortización de capital y lo comparas entre el crédito adecuado de 15 años y el “MILAGROSO” te das cuenta que el crédito de 15 años SIEMPRE tiene un saldo a su favor que generalmente es MUY significativo contra el “MILAGROSO”. Te lo explicamos donde y cuando tus nos digas con todo gusto en persona para que tu saques tus ahora si bien informadas conclusiones.

Lo barato SIEMPRE es más caro y el crédito hipotecario NO es la excepción. Por favor permítenos asesorarte en este momento tan importante de tu vida.

De verdad, el poco tiempo que le inviertas, te ahorrará mucho dinero, que no se tu pero a mi NADIE me regala. Cuida tu Patrimonio más importante.

Fernando Soto-Hay Pintado

Tu Hipoteca Fácil

Director General

www.tuhipotecafacil.com

Recomendaciones Básicas sobre tu credito hipotecario

NUNCA contrates créditos hipotecarios

a mas de 20 años, tasas variables, UDIS y/o Salarios Mínimos.

Preferentemente DEBES contratar a 15 años con tasa fija o decreciente.

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

La enorme mayoría de nuestros Clientes, incluyéndote a ti, por cuestiones económicas y demográficas por encontrarse entre 25 y 55 años, en 8 años o menos venderán su casa o departamento como reflejo su dinámica personal, profesional, financiera y/o familiar y comprarán una casa mas grande, en otra ciudad, con características físicas diversas, etc que se adecuen a su circunstancias vigentes. Es por esto que en THF® debemos asegurarnos que el crédito hipotecario que te recomendemos el día de hoy sea el que mas capital amortice durante ese periodo. Nuestros Asociadas y Asociaos te explicarán personalmente esta dinámica y te sorprenderá el resultado del análisis que te harán.

A simple vista todos los créditos hipotecarios son muy similares y parecería que el “mejor crédito hipotecario” es aquel con la mensualidad más baja, la tasa de interés más baja o el CAT más bajo. Esta forma de analizar un crédito hipotecario es FALSA y te generará un daño patrimonial MUY importante. El mejor crédito hipotecario es aquel que amortiza la mayor cantidad de capital en cada una de sus mensualidades. Una vez que iniciemos nuestra Asesoría Patrimoniales Hipotecaria® te demostraremos la importancia de la amortización del capital.

Los créditos ideales en México son a 15 años y los créditos con plazos de 20 años, solo los recomendamos cuando: i) el Cliente tiene absoluta CERTEZA de que los prepagará durante los primeros 3 a 4 años de vida del crédito; o ii) cuando los ingresos del Cliente una vez analizadas por THF® TODAS las alternativas de comprobación de ingresos, no son suficientes para el crédito a 15 años.

En THF® no recomendamos que tomes tu crédito hipotecario que representen mas del 80% del valor de tu casa o departamento, ya que siempre es, desde el punto de vista patrimonial, recomendable que inviertas en tu casa o departamento la mayor cantidad posible de capital, ya que es una forma de ahorrar y reducir el costo financiero de tu crédito hipotecario.

Cuenta con Tu hipoteca facil para asesorarte.