W Radio con Martha Debayle #NOIMPUESTOSVIVIENDA

Hoy en Wradio con Martha Debayle 

Fernando Soto-Hay Hablando de  Efectos negativos de la propuesta  #NOIMPUESTOVIVIENDA

Con IVA a vivienda, solo la mitad de la recaudación prevista "En el Milenio"

NEGOCIOS  — PATRICIA TAPIA

De los 120 mil millones de pesos esperados por el SAT, captación de solo 53 mil 342 mdp

#IVAenvivienda

México • Aplicar IVA en vivienda generará una recaudación real de 53 mil 342 millones de pesos, lo que representa solo 45 por ciento de lo estimado por el gobierno, que es de 120 mil millones de pesos, debido a la contracción que el mercado sufrirá, de acuerdo con expertos del sector.

Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, y Gene Towle, socio fundador de Softec, realizaron un análisis de los efectos adversos que tendrá el gravamen a la compraventa de casas habitación, así como el pago sobre los intereses hipotecarios, lo que resultará en una baja recaudación.

“Por lo que entendemos, la autoridad fiscal, a través de la reforma tributaria, pretende recaudar 120 mil millones de pesos.”

En el documento, los especialistas explican que al imponer IVA en las modalidades propuestas provocará una contracción del mercado de compraventa de vivienda nueva de al menos 28 por ciento, es decir, que el valor de la producción de vivienda o inversión en el sector bajará de 243 mil a 178 mil millones de pesos.

Este desceso significa una recaudación de solo 13 mil millones de pesos de los 21 mil 300 por este concepto, debido a la reducción en la venta de viviendas nuevas.

En cuanto a la vivienda usada, indicaron que al tener un incremento en su precio causará una caída inmediata de 25 por ciento en la demanda.

“En lugar de colocarse alrededor de 670 mil viviendas usadas, solo se venderán 506 mil 250, con un precio promedio de 650 mil pesos, esto implica una baja en la recaudación de 11 mil 664 millones de pesos.”

En cuanto al gasto extra de las familias por el IVA aplicado a los intereses en sus hipotecas, estiman que se genere una caída en la recaudación por el descenso en el pago puntual de los créditos hipotecarios.

En el país existen aproximadamente 6 millones 750 mil créditos hipotecarios generados entre Infonavit, Fovissste, banca, Sofol y Sofom, que en conjunto representan alrededor de 105 mil millones de dólares.

Cartera vencida

“Al aplicar 16 por ciento de IVA sobre intereses de los créditos hipotecarios abruptamente, literalmente de un día para otro, las mensualidades de cada uno de estos créditos se incrementarán en igual proporción, causando que el índice de cartera vencida crezca al menos a 15 por ciento, ya que las familias que representan cada uno de esos créditos tendrán problemas muy complejos para hacer frente a sus obligaciones de pago, al limitar su ingreso disponible.”

Si la apreciación es “correcta”, como resultado de aplicar una tasa de interés de 12 por ciento anual en promedio por crédito, se dejará de cobrar IVA por intereses derivados del incumplimiento en el pago de 15 por ciento de las hipotecas, por un monto de 4 mil 233 millones de pesos.

Para efectos del ejercicio, consideramos muy prudente que 85 por ciento de las personas con crédito no destinará de su gasto corriente al pago del IVA en sus intereses y a sus hipotecas un total de 21 mil 359 millones de pesos, que dejarán de circular en la economía, lo que generará una contracción importante.

Asimismo, de la cantidad mencionada, el gobierno dejará de percibir 16 por ciento de ésta por concepto de IVA; es decir, tendrá una recaudación inferior de 3 mil 417 millones de pesos, lo que llevará a solo captar 53 mil 342 millones de pesos, menos de la mitad de lo proyectado en la propuesta de reforma.

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En lugar de colocarse 670 mil viviendas usadas, solo se venderán 506 mil, para un descenso en la recaudación de 12 mil millones de pesos

Enlace original  El Milenio.com

Exigen una revisión a la reforma fiscal del Ejecutivo #IVAenvivienda

Especialistas exigen una revisión a la reforma fiscal del Ejecutivo Federal de manera incluyente para evitar un retroceso en el crecimiento de la industria en el país 

Catalina Martínez / Miriam Ramírez

La iniciativa fiscal presentada por el Ejecutivo Federal puso en duda el desarrollo y crecimiento que podría tener el sector de la construcción, que incluye la industria de la vivienda y representa cerca del seis por ciento del Producto Interno Bruto (PIB).

De acuerdo con especialistas consultados por Capital de México, el sector privado y titulares de los principales organismos que manejan las políticas de vivienda analizan las aristas que presentan la iniciativa y el impacto que tendría la aplicación de Impuesto al Valor Agregado (IVA )a la compra y renta de vivienda, sea nueva o usada, así como los intereses de los créditos hipotecarios, entre otros apartados.

Hay tranquilidad entre algunos actores del sector, pues en las esferas de Gobierno consideran que los anuncios hechos por el presidente y las acciones realizadas demuestran el interés del Gobierno por impulsar al sector.

El titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Jorge Carlos Ramírez Marín, destacó que “para el próximo año el Gobierno Federal propuso un presupuesto superior a 12 mil millones de pesos para los subsidios a la vivienda; esto implicaría que, en sus distintas modalidades, invertirían más de mil millones mensuales en el financiamiento de la vivienda, ese es el grado de confianza del sector”.

Dentro de la misma dependencia el subsecretario Alejandro Nieto Enríquez dijo que el gravamen que propone se destina a la población de ciertos niveles de ingresos, no afecta a todos.

De acuerdo con Víctor Hugo Salazar Ortega, director general del Clúster de Vivienda, el mercado industrializado de vivienda donde participan 37 ramas de la economía nacional, representa 20 mil millones de dólares en una industria formal y se prevé escriturar 370 mil viviendas en el país.

El impacto de eliminación de la exención de pago de IVA sería un duro golpe a la dinámica del mercado pese a que la reforma de aprobarse entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2014, se deben considerar las implicaciones que repercutirían en lo que resta del año.

MATERIA PRIMA PARA CONSTRUIR

En referencia a la deducibilidad de la tierra, el director de Clúster de Vivienda refirió que “los beneficios que se tienen son una deducibilidad inmediata en el costo de terrenos, en tanto que con la reforma ya no se podrá deducir al instante, lo que sí generaría un impacto fiscal porque esto representaba obtener un ingreso contable no fiscal, lo que propicia inquietud”.

Fernando Abusaid Quinard, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), indicó que se encuentran en un proceso de evaluación para revisar el impacto con la reforma a este sector.

“En cuanto a la deducibilidad de la tierra, probablemente ahí sí tengamos una afectación porque la tierra es nuestra materia prima para desarrollar casas y buscamos la manera de que nuestras empresas no tengan ese efecto tan alto de contribuciones de impuesto y podamos seguir otorgando vivienda de calidad”, resaltó.

“Prácticamente, al desarrollar vivienda estamos pagando IVA. De aprobarse la reforma, se tendrá que trasladar al costo de la vivienda y por ello, debemos buscar que no se tenga una contracción de la demanda pero sí dar un aliciente para que cada vez haya más vivienda porque es un generador económico importante”, complementó el presidente de Canadevi.

El diputado federal, David Pérez Tejada Padilla, del Partido Verde Ecologista de México (PVEM), expresó: “este es un tema presentado por el presidente de la Canadavi, Fernando Abusaid y ya tuvimos oportunidad de cuestionar al Secretario de Hacienda en ese sentido, dentro de nuestro posicionamiento por parte del Partido Verde hablamos sobre el tema de vivienda y maquiladora, donde el primero nos preocupa porque si de por sí es un sector lacerado debido a la grave situación económica de las tres principales desarrolladoras de vivienda de nuestro país sin plan de rescate y si además seguimos imponiéndole cargas tributarias, afectaría a este sector motor de la economía nacional ”.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS EN LA MIRA

Samuel Vázquez Herrera, economista Senior de BBVA Bancomer, comentó que gravar la compra y renta de vivienda y a los intereses de los créditos hipotecarios generará un incremento en precio y afectará la demanda tanto por vivienda como por crédito.

“Últimamente veíamos un ajuste de la demanda, una disminución de ésta donde, digamos, se acentuaría en la caída de la demanda por vivienda y por crédito hipotecario; falta aclarar algunas dudas sobre la operación al gravamen. No tenemos un número certero de impacto, pero es claro que va a disminuir la colocación de créditos respecto a lo que se venía registrando”, expresó.

Lo anterior, toda vez que para el acreditado va a resultar más caro comprar la vivienda como el pago de su mensualidad.

Alejandro Murat, director de Infonavit, consideró que en primera instancia se debe esperar a saber qué define el Congreso y ser respetuosos con las decisiones que tomen los diputados, además estarán al pendiente del dictamen para hacer las proyecciones necesarias en su momento.

Añadió que el primer objetivo sería que la vivienda de interés social no causara IVA.

Carlos López Jones, editor en jefe de Tendencias Económicas y Financieras, comentó que “el IVA para los créditos hipotecarios no está claro si se aplicará únicamente a nuevos créditos o bien, para todos los créditos que se pagan en la actualidad. Se maneja que al ser un contrato ya firmado no se pueden mover las cláusulas y al ser intereses que corren mes a mes, el IVA es sobre los intereses y se deben pagar conforme se vayan generando”.

“Si efectivamente pagas el IVA de los intereses en los nuevos créditos, podría provocar que las personas se apresuren a comprar casa este año para que su crédito no provoque IVA sobre intereses, pero si se cobra parejo, se generaría una polémica muy fuerte y no habría ese boom artificial de fin de año”, dijo.

Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil, considera que la iniciativa desafortunadamente en el afán recaudatorio poco reflexionado pretende grabar a la vivienda en dos aspectos fundamentales:

En el IVA en la enajenación, es decir, el costo de la vivienda pasa de un millón a un millón 160 mil, el valor no se incrementa 16 por ciento, sino el costo, debido a que al final lo que se hace es encarecer un bien fundamental para generar un patrimonio familiar de millones de personas.

“Para efectos prácticos el 94 por ciento de las familias mexicanas no tiene viviendas residenciales o residenciales plus. Esta medida afecta al 6 por ciento de la población más solvente pero también a ese 94 por ciento”, resaltó Soto-Hay.

Otro aspecto es que genera IVA en los intereses del crédito hipotecario, hoy en día, un acreditado paga el fondeo más los intereses, amortización y seguros, menos la deducción.

Con la reforma, lo que se pretende es que se pague el crédito y mensualidades más IVA, entonces se encarecen las mensualidades en casi 14 por ciento.

Además, “tienes el impuesto sobre la renta donde se reduce la capacidad de exentarlo en caso de que hayas vivido menos de cinco años y eliminas la deducción del impuesto de lo que son los intereses reales, por lo que al hacer esto se castiga al 94 por ciento que hoy tienen casa o que quieren tenerla, es decir a la clase media”, afirmó el directivo.

Soto-Hay indicó que mucha gente tiene problemas con su crédito hipotecario donde organismo de vivienda como el Infonavit presentan una cartera vencida de 10 por ciento que incluye prorrogas, la cual se deteriorará aún más.

“Las disposiciones en materia de la Reforma Hacendaria en vivienda son recesivas, son dañinas, de una visión muy corta y de una recaudación muy pequeña; la recaudación que se generaría por IVA en todos los créditos hipotecarios de este país no llega a los dos mil millones de dólares”, acotó.

De acuerdo con el directivo, el Infonavit cuenta con casi 4.5 millones de créditos, en tanto que en la banca acumula cerca de cinco millones, que podrían ser gravados.

A esto se agrega que la iniciativa incluye eliminar la deducibilidad de los intereses reales de un crédito hipotecario, lo que de aprobarse representaría otro golpe para quienes deducen parte de lo que pagan en la compra de su casa.

En los próximos meses, tras la reunión del sector vivienda con las autoridades se definirá el paquete fiscal, así como las reformas hacendaria y en materia fiscal que deberán ser aprobadas por ambas Cámaras, al respecto la industria en su conjunto tomará nuevas decisiones.

GG

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Enlace Original CAPITAL DE MEXICO

Credito Hipotecario a Economía Informal

¿EL RETO OTORGAR CRÉDITO HIPOTECARIO A ECONOMÍA INFORMAL?

En mi opinión las instituciones financieras no tienen como “reto otorgar créditos hipotecarios a personas cuyos ingresos se califican como economía informal” según se aseguró en el reciente y magnifico evento organizado por la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), mas bien tienen como reto conocer a detalle a las personas que les solicitan crédito hipotecario y dejar de tratarlas como modelos financieros de riesgo en los que o cabes o no cabes.


Insisto, el crédito hipotecario no es solo un tema de números, estadísticas y análisis de riesgo. Es un tema de personas y su enorme diversidad y características únicas. En la medida en que mejor conoces a tu Cliente con todo lo que esto implica, menor es la posibilidad de que el Cliente falle al momento de obtener su crédito hipotecario.

Por lo que se refiere a los segmentos de mercado que atendemos en THF® comprendidos entre el medio residencial al residencial plus, me queda MUY claro que muchos de éstos Clientes son calificados como “informales” y nada mas lejano a esa clasificación tienen. El secreto, a diferencia de las instituciones de crédito, es que les dedicamos MUCHO tiempo a los Clientes para conocerlos, perfilarlos, explicarles a detalle, darles opciones y sobre todo, asegurarnos que SON sujetos de crédito a pesar de su “informalidad”.


Sí de verdad las instituciones de crédito quieren otorgar crédito hipotecario en los segmentos medio residencial, residencial y residencial plus conforme a la demanda existente, tienen que forzosamente dejar de perfilar a los Clientes de la forma que la enorme mayoría de instituciones lo hacen hoy en día. Es mas, hoy solo hay una institución que procura ver al Cliente más que al expediente. Dedíquenle tiempo a entenderlos y se darán cuenta de que esa “economía informal” es mucho más estable que lo que han tratado de decir con sus índices de morosidad que yo francamente cuestiono y estoy seguro que existe esa morosidad por que se han originado mal los créditos no por la actividad del acreditado.


Como dato para dimensionar el tamaño del mercado quiero mencionar el número de unidades vendidas a nivel nacional en los segmentos D y E en el 2000, 2008 y 2009 de acuerdo con investigaciones de BBVA Bancomer, Softec y la CNBV.

En el 2000 en el segmento D se vendieron 2,800 casas; en el 2008 se vendieron 30,600 y en el 2009 se vendieron 20,100. Esto significa que el mercado se multiplico por 10 en el 2008 y por 7 en el 2009 respecto del 2000.

En el 2000 en el segmento E se vendieron 2,100 casas; en el 2008 se vendieron 13,600 y en el 2009 se vendieron 9,100. Esto significa que el mercado se multiplico por 6.5 veces en el 2008 y por 4.3 veces en el 2009 respecto del 2000.

Vale la pena aclarar que estos segmentos D y E se “retiraron” del mercado tanto de compra y como consecuencia del crédito hipotecario en forma temporal durante la crisis que vivimos, básicamente por que son personas que actualmente están viviendo en casas que satisfacen perfectamente sus necesidades y la casa que “quieren” comprar, NO que “necesitan” comprar puede esperar a que la economía tenga una perspectiva mas clara.



Habrá quién me diga, tu mismo estás confirmando que los sectores “informales” D y E son mas sensibles a la crisis. La respuesta es, efectivamente, con la explicación de que estas personas son “sensibles” por que invierten recursos con los que ya cuentan por que han formado un Patrimonio producto de sus negocios y ….la venta de sus actuales casas para adquirir las siguientes. Es decir son mucho mas sólidos desde el punto de vista patrimonial.


En conclusión, en la medida que las instituciones de crédito pretendan seguir encajonando a sus Clientes en un perfil en el que o cabes o no cabes sin atender a las particularidades de cada uno de ellos, van a continuar dejando fuera del mercado hipotecario a una gran cantidad de personas por considerarlas “informales” y cubrirán así su justificación de no abrir en forma mas eficiente el otorgamiento del crédito hipotecario.


Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
fernando@tuhipotecafacil.com

www.tuhipotecafacil.com             01- 10 - 2010