¿POR QUE DEBO CAMBIAR MI HIPOTECA EN UDIS A PESOS YA?

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¡ Cambia tu hipoteca de UDIS A PESOS !

Comienzo por el final.  ¡Tienes que cambiar tu hipoteca en UDIS a pesos YA si quieres tener Patrimonio! Si, como instrucción, no sugerencia. Ya leerás por que.

Si sigues dejando pasar el tiempo cada vez te va a costar mas y tendrás menos capital para la compra de tu siguiente casa o como algunos piensan “para dejarle a mis hijos”. A los tuyos, no a los míos.

Estoy seguro que si tienes tu crédito hipotecario en Unidades de Inversión,  mejor conocidas como UDIS, estas consciente de que cada vez que llega tu estado de cuenta debes prácticamente las mismas UDIS pero debes MAS pesos. Te explico por qué.

Es importante mencionar que el crédito hipotecario en México, después de casi 15 años, se reactiva en 1989. En aquel entonces se otorgaba con base en tasas de interés variables, generalmente CETES más X puntos porcentuales. Recordemos que los CETES son Certificados de la Tesorería de la Federación y se crearon en enero de 1978 para determinar el costo del financiamiento del Gobierno Federal y que por naturaleza son también, por decirlo así, una tasa de interés variable que se usó como referencia para las hipotecas de 1989 a 1994.

Hasta ahí esta todo muy fácil, con el pequeño detalle que en diciembre de 1994 el peso se devalúa frente al dólar americano nada mas en 71.05% y en 1995 otro 43.61%. Esto implicó que las tasas de interés de los CETES pasaran de 14.64% en noviembre de 1994 a 106.50% en abril de 1995, lo que causó que las tasas de interés de los créditos hipotecarios de todos los que compraron su casa entre 1989 y 1994 fueran tan altas, que hicieron que sus hipotecas resultaran impagables. Aclaro que esto mismo sucedió con todo tipo de crédito existente en ese momento.

A efecto de remediar el incremento brutal en las tasas variables de interés de los diversos contratos de crédito, el Banco de México tuvo la entonces brillante idea de crear las UDIS mediante Decreto el 1 de abril de 1995, entre otras razones, como medida contra los efectos inflacionarios generados por la crisis detonada por el “error de diciembre”. La inflación en México durante 1994 estaba en niveles de 7.05% y para 1995 alcanzó 54.97%, pequeño brinco.

Las UDIS son una “especie” de moneda (dólar, euro, etc) cuyo valor en pesos es determinado DIARIAMENTE por el Banco de México con base en base el índice Nacional de Precios al Consumidor del día, es decir la inflación o incremento en el costo de vida para los consumidores.

Las UDIS fueron MUY útiles en ese momento y en años siguientes por que  permitieron a un gran número de deudores de créditos, incluyendo créditos hipotecarios reestructurar su deuda de tasas superiores al 100% por que su base eran los CETES, a tasas inferiores al 30% a través de las UDIS. Un “regalo” considerando que las condiciones acordadas en el contrato eran superiores al 100%. Los acreditados veían así reducidos sus pagos a cantidades un poco mas manejables, reducían la deuda principal y conservaban sus casas.

Hasta ahí todo iba bien porque las UDIS fueron una medida de política financiera muy positiva, que permitió reducir el costo financiero acordado en los contratos originales de crédito de tasas variables a tasas fijas, con un pequeño detalle, los Clientes ya no debían pesos, debían UDIS.

Ahora, en mi opinión, los créditos hipotecarios oportunamente reestructurados a UDIS debieron de ser reestructurados otra vez a pesos; digamos en 1997 cuando se había alcanzado una importante estabilidad macroeconómica con inflación de un solo dígito y las condiciones permitían que se regresaran a pesos. Primer gran error, las personas vieron reducida su mensualidad y se “acostumbraron” a que conforme bajaba la inflación, bajaban sus pagos, sin percatarse que como eran créditos a 25 y hasta 30 años prácticamente NO pagaban capital en sus mensualidades.

Segundo grave error, como parte de la reactivación del mercado hipotecario en México a partir de enero del 2001, varias Sociedades Financieras de Objeto Limitado o mejor conocidas SOFOLES comenzaron a otorgar créditos hipotecarios en México, después de casi 6 años de sequía absoluta. Como referencia la banca otorgó en el año 2000 solo 804 créditos hipotecarios a nivel nacional. Estos créditos de las SOFOLES en su abrumador mayoría fueron contratados en UDIS por que permitían otorgar tasas de interés fijas y el nivel de ingresos requerido para el interesado eran menor que el nivel en pesos. Todos felices por que se reactivo el crédito hipotecario. Otro dato interesante: sólo hasta 2004 la banca pudo ser capaz de otorgar más de 35,000 créditos a nivel nacional. Es decir, los bancos estaban fuera del mercado.

Basta ya de explicaciones históricas, que nos sirven como contexto para más o menos entender qué fue lo que pasó. Ahora si viene la mala noticia para quienes tiene aún hoy en día su hipoteca en UDIS, NO importa si la contrataron en 1995 o hace 1 año, tienen que cambiarla YA.

Como la deuda está en UDIS que se actualizan diario y para pagar la mensualidad de tu hipoteca tu tienes que pasar de UDIS a pesos, ¿Adivina que? Diario debes mas pesos por que las UDIS “cuestan” mas.

¿Crees que por que pagas tu mensualidad a tiempo estás pagando tu deuda? Error, como el crédito hipotecario en UDIS es a 25 o 30 años y entre mas largo el plazo menos capital pagas en tu mensualidad, casi no pagas capital, lo que significa que cada día debes mas a pesar de pagar puntualmente.

¿No me crees? Vamos a hacer un ejercicio muy sencillo. Checa en tu contrato o escritura cuantas UDIS debías el día que firmaste la “Escritura de tu Casa”. Ahora divide los pesos que pediste prestados de tu crédito hipotecario entre el número de UDIS, ese resultado es el valor de la UDI el día que firmaste tu hipoteca. Ahora revisa tu estado de cuenta del mes mas reciente y ve cuantas UDIS debes aún. Ahora multiplica las UDIS que debes por el valor de la UDI del día. Para este ejercicio el valor al 1 de junio del 2011 es de $4.57655. Si, efectivamente debes casi lo mismo o peor aún más de los que debías originalmente en pesos. El resultado puede variar pero casi estoy seguro que debes más.

Bienvenido a la realidad de la que espero a partir de hoy te mantengas firme y por ningún motivo regreses a la ignorancia. Reestructura tu hipoteca en UDIS a pesos YA.

Vas a tener una serie de dudas sobre los costos de la reestructura. Cualquiera que éstos sean, se justifican y te voy a decir por qué: porque ya no vas a deber UDIS, vas a deber pesos y por fin vas a pagar de verdad la deuda de tu hipoteca. Aún mas, asumiendo que te asesoramos en Tu Hipoteca Fácil (por supuesto que es comercial) el costo, exagerando, no debería de ser superior a $45,000 incluyendo honorarios de Notario, derechos de inscripción de la nueva hipoteca y cancelación de la anterior en el Registro Público de la Propiedad. ¡Es una buena cantidad de dinero! seguro estás pensando. La respuesta, solo piensa que debes lo mismo o mas de lo que debías originalmente y todavía te faltan varios años por pagar. ¿Imagínate que te va a pasar si no reestructuras?

Si después de leer este artículo no reaccionas, de verdad que te mereces que el día que quieras vender tu casa y creas que vas a recibir parte del capital o la plusvalía, te des cuenta de que por desidia, perdiste varios años de tu vida PATRIMONIAL y no vas a poder o te va a costar mas trabajo comprar la siguiente casa, que si hubieres reestructurado podrías comprar con mayor facilidad.

Ahora, para reestructurar tu hipoteca, idealmente debes de no haber tenido atrasos en el pago de las mensualidades, uno que otro atraso lo podemos librar  y tienes que estar al corriente en tus pagos. Si no estás al corriente en el pago de tus mensualidades, ponte al corriente por que si no lo haces, vas a perder tu casa.

Algunos Clientes han tenido temor, miedo, desconfianza y otros sentimientos negativos respecto de su reestructura de UDIS a pesos, por favor ten mucho cuidado por que esos sentimientos son los que impedirán que crezcas. El proceso que estás por vivir, te ASEGURO, será positivo para tu Patrimonio, se vale ser escéptico pero ahora ya estás informado. ¡Actúa!  

Bueno, yo ya le dedique varias horas a la investigación para escribir este artículo para que al leerlo te caiga el veinte de que debes reestructurar tu deuda de UDIS a pesos. Ahora te toca a ti dedicarle 4 horas –no necesitas más- para que ahora si formes PATRIMONIO. Si no lo quieres hacer con nosotros, NO importa, solo hazlo. Te sugiero que te acerques a Bancomer, Santander o Scotiabank para que contrates, de preferencia un crédito hipotecario ahora en pesos a 15 años.

Ya se que se van a preguntar ¿por que estos 3 bancos? por que en ellos sí confío que les procurarán un buen producto a 15 años. Procuren evitar los “milagrosos” como defino en otros artículos de mi blog de diciembre del 2010, otro anuncio,Hipoteca Milagrosa

Reestructura YA, es TU PATRIMONIO!

Saludos,

 Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

Tu Hipoteca Fácil

A THF le interesa mantenerte informado y darte bases para que tomes la decisión adecuada.