Efectos Negativos de la Iniciativa de Reforma Fiscal en materia de compra venta de viviendas

Efectos NEGATIVOS que

 Iniciativa de Reforma Fiscal

tendrá en MILLONES de Familias

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En mi opinión, para entender el mercado inmobiliario de compra venta en México y para efectos prácticos el de cualquier país, tenemos que partir de la premisa que quienes realizan las transacciones de compra, en su ABRUMADORA mayoría, son familias de carne y hueso, no estadísticas, que tienen los objetivos de satisfacer una necesidad  y de formar un Patrimonio Familiar que en el tiempo va generando mayor valor para la FAMILIA.

Toda política pública, incluyendo particularmente la fiscal de México, debería de tener como objetivo el formar cada vez clases medias más sólidas que permitan a través de la educación y formación de patrimonios familiares generar la riqueza suficiente que se traduzca en mejor de la calidad de vida de los Mexicanos generando competitividad, inversión, consumo interno y atractivo como país.

En esencia, la Iniciativa de Reforma Fiscal presentada por el Presidente Enrique Peña Nieto el pasado 8 de septiembre de 2013 (la “Iniciativa”) tiene impactos negativos SUSTANCIALES en materia de compra venta de viviendas que afectarán en forma significativa en primera instancia la formación del Patrimonio Familiar de la clase media y en segunda instancia las industrias inmobiliaria e hipotecaria de México.

El análisis de los efectos negativos se tiene que hacer en dos vertientes. El primero y más importante tiene que ver con las reformas en materia del Impuesto al Valor Agregado (“IVA”)  y la segunda respecto de las propuestas a la eliminación de exenciones relacionadas  con el Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), que si bien es importante, no tiene efectos recesivos tan contundentes como lo tiene la Iniciativa en materia del IVA.

     1.    IVA

Particularmente preocupante resulta el hecho que la Iniciativa pretenda gravar con IVA la enajenación (compra-venta) de viviendas en un país en el que la vivienda representa el principal mecanismo de formación de Patrimonio Familiar para más de 33 millones de familias.

De las 33 millones de casas que existen en el país, solo 28 millones son susceptibles de enajenarse (comprar o venderse) legalmente ya que son inmuebles llamémosle regulares, es decir que tiene título de propiedad.

Si consideramos que en México:

i)                el valor promedio de una vivienda es de aproximadamente $450,000;

ii)           el 75%  de éstas son viviendas económicas y tienen valores entre $165,000 y $600,000;

iii)    las viviendas de la clase media cuyos valores oscilan entre $750,000 y $3’500,000 representan el 19% ; y

iv)       la vivienda de la clase alta o de “Alto Valor” con valores de vivienda superiores a $3’500,000 solo representan el 6%.

Resulta que la Iniciativa daña literalmente al 94% de las familias de este país que son quienes literalmente están en proceso de formación de patrimonio y que deberían de ser aquellas a las que se apoye para convertirlas en clase media sólidas que a nivel mundial han demostrado se convierten en el motor de las economías.

Para efectos prácticos gravar con IVA la enajenación de vivienda, sea del nivel que ésta sea y gravar con IVA los intereses que se generen derivados del crédito hipotecario con el que la mayoría de las operaciones se hacen hoy en este país, ya sea a través de Infonavit, Fovissste o la banca tendría los siguientes efectos.

(*) Calculado en crédito a 15 años con tasa promedio del mercado

Como se puede apreciar en el ejemplo, una persona que antes de la reforma estaría comprando una vivienda de $1’000,000, nicho clave para la formación de clase media en México, con la aprobación de la Iniciativa, para comprar la misma vivienda tendría que ganar 30% mas y pagaría 26% más de costos por comprar la misma vivienda lo cual de inmediato reduce el número de clientes viables generando un freno patrimonial importante a las familias que no adquieren vivienda de “Alto Valor”.

Si al ejemplo anterior le añadimos el factor de que más de 4.5 MILLLONES de familias se encuentran el día de hoy en serios problemas económicos por haber contratado su crédito hipotecario en SM (Infonavit y Fovisste) y UDIS (Sofoles y Sofomes) cuyos principales o capital se incrementa en forma anual y que hoy en día tienen índices de morosidad entre 10% (Infonavit incluyendo “prorrogas”) y 22% (Sofoles y Sofomes), resulta que seguramente el índice de cartera vencida, ahora gravando con IVA  sus intereses, crecerá en forma significativa al ver afectado el ingreso familiar por este nuevo costo.

Este factor es hoy, antes de la Iniciativa, un elemento determinante para no tener suficientes clientes que estén comprando mejores viviendas por que literalmente están “atorados” con créditos hipotecarios en los que hoy deben más de lo que debían originalmente y sus viviendas valen menos de lo que valían cuando las compraron.

En relación a la propuesta contenida en la Iniciativa de gravar con IVA el arrendamiento de viviendas destinadas a casa habitación, claramente el efecto recaudatorio es significante para las personas físicas que arrienden dichos inmuebles ya que el IVA pagado NO será deducible, lo cual es congruente con los objetivos de la Iniciativa e incongruente con los objetivos supuestamente del Gobierno Federal con sus programas de Infonavit de apoyar a las familias en México que no pueden comprar vivienda y que tienen que rentar en tanto ahorran para el enganche.

El fondo es evidentemente recaudatorio sin la posibilidad de que quien arriende un inmueble destinado a casa habitación como persona física pueda compensar de alguna manera el costo adicional que el IVA le generará.

       2.    ISR

Por lo que se refiere a la Iniciativa en materia de ISR vinculada con la vivienda, ésta tiene principalmente dos aspectos importantes. El primero tiene que ver con la eliminación de la deducibilidad del Interés Real de los créditos hipotecarios que va vinculado directamente a la eliminación general de las deducciones a personas físicas en su afán recaudatorio depredatorio de la Iniciativa y el segundo tiene que ver con la reducción del monto del valor de las viviendas que en caso de enajenación antes de cumplir 5 años de ser habitadas,  esté o no exenta en el pago del ISR derivado de la apreciación que el inmueble haya tenido.

El primer aspecto es muy claro, se elimina la posibilidad de que una persona física que tiene una hipoteca pueda deducir el Interés Real (Tasa de Interés – Inflación = Interés Real) que paga sobre su crédito hipotecario. Esto en términos prácticos se traduce en que ahora una persona no podrá tener el beneficio de la deducción que se traduce en que el SAT le dejará de devolver el equivalente a 2 mensualidades de su crédito al año en caso de tener saldo de ISR a favor no dejará de deducir el pago equivalente a 2 mensualidades de ISR en caso de tener ISR en contra. 100% recaudatorio versus personas físicas.

El segundo aspecto tiene elementos preocupantes por que literalmente castiga a las personas físicas que adquieren su vivienda y no la viven al menos 5 años.

Actualmente quien habita su vivienda por más de 5 años y ésta se aprecia, está exento de pagar ISR sobre la utilidad que generó la apreciación de la vivienda.  Esto se mantiene igual al menos por el momento en los términos de la Iniciativa.

Ahora bien, lo que la Iniciativa presume erróneamente es que las personas que compran sus viviendas para habitarlas y especular con el valor de ellas. Hoy existe una excepción al pago del ISR en caso de venta de una vivienda que haya tenido apreciación y se venda antes de los 5 años. Esta exención está basada en un valor de la vivienda de 1.5 millones de UDIS, es decir aproximadamente $7.5 millones. Quien venda antes de 5 años su vivienda y tenga una utilidad está exento del ISR siempre y cuando la vivienda valga menos de $7.5 millones de pesos.

Con la iniciativa se pretende gravar con ISR todas las ventas de viviendas que tengan utilidad antes de los 5 años cuyo valor sea superior a 250 mil UDIS, es decir alrededor de $1.2 millones. Este límite aunque entendible por la progresividad del ISR, me parece que se queda MUY corto ya que grava precisamente el beneficio del Patrimonio Familiar de la clase media que son sin duda el motor del crecimiento del país. En mi opinión el límite debería de quedar alrededor de 720,000 UDIS para efectos de proteger aquellas familias de clase media que por cuestiones diversas tienen o quieren vender sus casas antes de los 5 años de que las compraron.

    3.    CONCLUSIONES

   1)    La Iniciativa NO toma en cuenta el impacto negativo en las familias al gravar con IVA la compraventa de un artículo de primera necesidad que es LA BASE para la formación del Patrimonio Familiar, principalmente de las clase baja y media, sin que esto no implique que también lo es para la clase alta.

   2)    La Iniciativa NO busca incrementar la base gravable, simplemente grava nuevamente a los contribuyentes cautivos, ahora en la forma de compradores de vivienda.

  3)    Al gravar la compraventa de vivienda con IVA, la Iniciativa en caso de ser aprobada, generaría un incremento sustancial en el precio de la vivienda que impactaría en un número importante de Familias que o no podrán adquirir su vivienda o tendrán que adquirir una más pequeña o más remota a la que pueden adquirir hoy en  día. De cualquier forma las opciones mencionadas son decrementos al Patrimonio Familiar y de la formación de Clases Medias sólidas.

  4)    La imposición de IVA sería brutal en el número de Familias afectadas, principalmente en  personas de bajos recursos ya que en México más del 75% de toda las adquisiciones de vivienda son por valores inferiores a $750,000 lo que de inmediato por cuestión de ingresos y compromisos familiares de VIDA, haría prácticamente imposible el pago de sus mensualidades que tendrían que pagar por el incremento en el costo de 16% y los intereses de sus créditos hipotecarios.

 5)    Sin duda los niveles de cartera vencida de créditos denominados en Pesos pero principalmente los denominados en SM (Infonavit y Fovissste), así como UDIS (Sofoles y Sofomes (SHF)) al agregar el componente del IVA incrementarán, causando con ello un incremento en el nivel de riesgo de la industria, lo que causará que las instituciones de crédito modifiquen en forma negativa su interés de otorgar créditos hipotecarios.

  6)    Si las instituciones de crédito del país perciben que sus carteras hipotecarias se deteriorarán, reducirán su exposición al crédito hipotecario, lo cual afectaría a la industria en forma significativa.

  7)    No se puede analizar la Iniciativa del IVA en vivienda en forma aislada, se TIENE que tomar en cuenta el efecto NEGATIVO que tendrá en las finanzas de las FAMILIAS que de pasar la Iniciativa, tendrían que destinar una parte mayor de sus ingresos al pago de su casa y de los intereses de su crédito hipotecario. Esta situación tendrá SIN duda un efecto adverso en el consumo directamente proporcional, en el mejor de los casos, al efecto recaudatorio que se pretende obtener. Entre más paga una familia de impuestos, menos consume.

  8)    Es particularmente preocupante toda esta Iniciativa por sí misma en el tema de la vivienda pero lo es aún más cuando se toman en consideración y se suman otros aspectos negativos, que si bien no son directos algunos de ellos con el sector inmobiliario, éstos sin duda afectan a las familias por que encarecen sus ingresos.

Estos aspectos son: i) incremento a la tasa impositiva del  ISR al 32%; ii) el límite a las deducciones personales que no pueden exceder el 10% de los ingresos anuales o un límite ridículo de aproximadamente $47,000; iii) el nuevo IVA en colegiaturas; iv) la eliminación de la deducción del Interés Real; v) eliminación de deducciones como consumos en restaurantes; vi) reducción de valor de vehículos deducibles; y otros más que por no ser materia de esta opinión no los nombraré.

 9)    Un detalle que habrá que analizar con mucho cuidado, en caso de que la Iniciativa en lo que se refiere a gravar los intereses del crédito hipotecario llegare a pasar, que espero no sea el caso, es como funciona técnicamente la aplicación en forma “retroactiva” el cobro del IVA a intereses de créditos hipotecarios celebrados con anterioridad al inicio de la vigencia de la Iniciativa convertida en leyes.

    10)  Finalmente concluyo con que esta pretendida Iniciativa de Reforma Fiscal es abusiva para las personas, independientemente de la clase social a la que pertenecen hoy, y que por razón de ser cautivos cargan con el costo fiscal de la ineficiencia del Estado Mexicano en controlar el gasto público y la corrupción que a todos los ciudadanos nos consta existe en todos los niveles de la administraciones públicas municipal, estatal y federal.

  

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

Tu Hipoteca Fácil

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