Traspaso del Crédito Hipotecario ( subrogación)

Existe la posibilidad de Mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario.

En México existe la posibilidad de mejorar las condiciones contratadas de tu crédito hipotecario a través de la figura de la subrogación, conocida en el medio como el “Traspaso del Crédito Hipotecario” que básicamente consiste en que el crédito otorgado por el banco o sofol “X” puede ser sustituido por uno nuevo otorgado por el banco o sofol “Y” en mejores condiciones.

Desafortunadamente en la práctica, a pesar de que la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia del Crédito Garantizado lo establece como un derecho para el Cliente y una obligación para los bancos de aceptar el cambio de condiciones en beneficio del Cliente, la realidad es que es inoperante por que el banco “Y”, no obstante tener mejores condiciones que el banco “X”, procesa el cambio como un nuevo crédito, lo cual sí hace sentido pero implica que el Cliente:

 i) tendrá que iniciar el proceso desde cero y cumplir con todas las condiciones de originación, incluyendo revisión de Buró de Crédito ;

ii) obtener la mejora por el monto del adeudo vigente al momento que se haga el “traspaso”;

iii) pagar comisión de apertura de crédito, en caso de que el banco “Y” la cobre, recordemos que hoy existen instituciones que no la cobran;

 iv) reiniciar el plazo o ampliarlo, es decir los años ya cubiertos sirvieron para pagar parte del crédito “X”;

 v) pagar gastos de escrituración del “traspaso”, mismos que en realidad se justifican por que NO son significativos, aunque si implica realizar un desembolso antes de ver los beneficios del “traspaso”.

De entrada parecería que no es recomendable hacer el “traspaso” por lo antes comentado, sin embargo en los siguientes casos, a pesar de los costos y aparentes incomodidades, se justifica SIEMPRE por que te ayuda a formar Patrimonio cuando:


1) Contrataste el crédito “X” en UDIS: Esto por que siempre deberás mas de lo que amortizas, en especial en los primeros ¡¡¡20 AÑOS!!!;


2) La tasa de interés entre el crédito “X” que contrataste y el nuevo “Y” es mayor a 2 puntos porcentuales y es al mismo plazo;


3) El crédito “X” tiene tasa variable, es decir está sujeta a un índice de tasas móviles;


4) Contrataste un crédito de los que llamo “milagroso” a 20 años, es decir aquellos que la mensualidad, tasa y CAT son “mas bajos” pero casi no amortizan capital;


5) Contrataste un crédito a 25 o 30 años; o


6) contrataste un autofinanciamiento de esos que dicen que “No pagas intereses”.






Recuerda que tu casa y el crédito hipotecario son tu Patrimonio más importante y debes protegerlo contra las decisiones que en su momento te hicieron tomar sin estar debidamente enterado y en muchos casos de plano mintiéndote al no darte la información detallada de cómo se comportaría tu crédito en el tiempo.


En conclusión, si contrataste un mal crédito hipotecario NO tienes por que mantener las condiciones todo el plazo, pero para cambiarlas o “traspasarlas” es necesario que contrates un nuevo crédito y esto implica iniciar el proceso desde cero. ¿Vale la pena el esfuerzo? En los casos mencionados por supuesto que vale la pena por que de no hacerlo estarás dañando tu Patrimonio.






En términos estrictamente técnicos, en México no se da una subrogación del crédito hipotecario, se da una novación de los términos y condiciones.






Es importante mencionar que por “traspaso” también en el medio se entiende al acto mediante el cual cedes o transmites los derechos y obligaciones de tu crédito hipotecario actual a un tercero que compra tu casa que tiene una hipoteca y el comprador asume la responsabilidad de continuar pagando el crédito original. Este es un tema COMPLETAMENTE distinto al que comentamos en este artículo y con mucho gusto, en otra ocasión lo desarrollaré. Basta por el momento decir que este otro tema tiene implicaciones legales muy importantes que deben ser observadas para no causarte un problema MUY serio por no llevar al cabo la cesión del crédito hipotecario y la propiedad de la casa o departamento siguiendo las formalidades adecuadas.



Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

fernando@tuhipotecacafacil.com

www.tuhipotecafacil.com                                                                                 28-09-2010