19 Agosto, 2012 - 21:42
Credito: Ilse Santa Rita / El Economista
¿Lleva años pagando puntualmente su crédito hipotecario con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la deuda en lugar de disminuir aumenta? ¿Nadie sabe decirle cuánto le falta para terminar de pagar? Usted puede ser candidato a sustituir su crédito hipotecario.
Si usted es derechohabiente Infonavit probablemente haya escuchado hablar de los Veces Salarios Mínimos (VSM).
Los VSM son la base sobre la que se calculan los intereses del crédito. Eso quiere decir que cada vez que el salario mínimo se incrementa, lo cual ocurre al menos una vez al año y por arriba de la inflación, también se incrementa el valor de la deuda sobre la cual se calculan los intereses”, explicó Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil (THF), empresa especializada en asesoría hipotecaria.
Si usted está en esta situación, una alternativa es el traslado de su deuda a alguna institución bancaria que ofrezca pagos fijos.
Pero es importante que considere las ventajas y las desventajas del procedimiento. La sustitución sólo se recomienda para aquellos que se encuentren en los primeros años del financiamiento, además de que implica gastos extra, que es necesario presupuestar para no salir de balance.
¿Qué ventajas tengo al traspasar mi deuda?
Enrique Medina, director de Productos y Negocio Bancario de BBVA Bancomer, explicó que la conveniencia consiste en que al cambiar estos créditos a pesos el pago mensual queda fijo.
Al no estar vinculado a salarios mínimos, el saldo de crédito ya no se incrementa. Esto da mayor certidumbre al acreditado de cuánto es lo que debe por su casa y cuánto tiene que pagar mensualmente”, comentó.
Al tener el crédito en VSM es más lenta la amortización del préstamo y tarda más en disminuir el saldo.
Si eventualmente los incrementos al salario mínimo son sustanciales y el acreditado no tiene un mejor ingreso, entonces tendrá que destinar porcentualmente más de su salario al pago de la hipoteca, lo que finalmente puede llegar a desequilibrar sus finanzas personales”, dijo.
¿Qué ventajas tengo al quedarme en el Infonavit?
Los créditos en VSM que otorga el Infonavit tienen la ventaja de tener una tasa de interés más baja que la que ofrecen los bancos y los pagos mensuales son más bajos, dijo Enrique Aranda, gerente de Innovación del Infonavit.
Mientras la tasa del Infonavit va de 4 a 10%, en los bancos la tasa más baja parte de 10.45%, en el caso de Santander, según datos de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros.
Sustituir implica nuevos gastos
Al sustituir un crédito en VSM se tienen que solventar gastos por derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de cancelación de la hipoteca Infonavit y nueva hipoteca, honorarios del notario y comisión por apertura del nuevo financiamiento. Estos gastos son equivalentes a entre 3.5 y 6% del valor del inmueble.
Algunos bancos permiten que este monto se incluya como parte del crédito, lo cual no recomendamos porque entonces genera intereses”, dijo el Fernando Soto-Hay, de THF. Sin embargo, agregó, este gasto es menor a lo que se ajustaría cada año su deuda con los aumentos del salario mínimo.
Si no quieren hacer este gasto, entonces lo recomendable es hacer por lo menos tres aportaciones adicionales al año a su hipoteca para evitar que la deuda aumente drásticamente en cada periodo”, explicó.
Adiós a las aportaciones patronales
En los créditos del Infonavit existe la llamada aportación patronal que corresponde a 5% del salario del trabajador y este monto se abona directamente al capital para la amortización del crédito, explicó Enrique Aranda, directivo del Infonavit.
Son prepagos que se abonan al capital y esto hace que los créditos del Instituto, aun cuando están contratados a plazos de hasta 30 años, se liquiden anticipadamente, ya que se reduce el capital de manera acelerada”, explicó.
Cuando se hace una sustitución con un banco, esas aportaciones patronales no se pueden trasladar al nuevo crédito.
Garantías Infonavit
Cuando un trabajador tiene dificultades para pagar su crédito por pérdida de empleo u otras razones, el Infonavit ofrece a sus acreditados cerca de 40 mecanismos de apoyo para que el trabajador no pierda su vivienda. Entre los apoyos se encuentran las prórrogas de hasta dos años en las que no se requiere pago durante ese tiempo, pero el adeudo se incrementará por la acumulación de intereses. Estas prórrogas no las ofrecen las instituciones bancarias.
¿Cuándo ya no conviene sustituir?
Si usted ya va a la mitad del crédito, no le conviene sustituir, coincidieron los expertos. Por el esquema de pago que manejan las instituciones, generalmente es durante la primera mitad de la vida del crédito cuando se paga la mayor parte de los intereses del financiamiento.
Si usted se cambia de banco a la mitad del camino, reiniciará la ruta del crédito y volverá a pagar prácticamente una parte importante de los intereses.
Además, “si le quedan 15 años por pagar, evite contratar un nuevo crédito por más años que eso. Contrate uno nuevo a 15 años o menos años”, sugirió el especialista de THF.
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