Perspectiva del mercado hipotecario en México
Sin duda el mercado inmobiliario en México ha encontrado un gran aliado para su desarrollo de la mano del crédito hipotecario responsable en todas sus variables, INFONAVIT, FOVISSSTE y bancario primordialmente ya que el modelo de las SOFOLES y SOMFOMES “hipotecarias” no vinculadas a un banco claramente está agotado y en vías, en el mejor de los casos, de evolución a bancos de nicho donde hay, en mi opinión, solo dos o tres jugadores viables.
Leemos que este sector representa un enorme dinamismo
y que el apetito de otorgar crédito hipotecario es muy importante e incluso afortunadamente
alienta a que promotores de vivienda retomen proyectos de inversión que a raíz
de la “Gran Recesión” decidieron posponer. Es verdad, el apetito existe y la
demanda es real.
Sin duda el mercado hipotecario potencial es enorme para
los próximos 30 años, gracias a nuestro literalmente “Bombón Demográfico” de
más de 112 millones de personas, sin embargo hoy el mercado es aún un “pre-adolecente”
relativamente maduro con todas las virtudes que el crecer implican pero también
con todas las carencias que la adolescencia conllevan.
Me explico, el valor de la cartera hipotecaria
bancaria en México de acuerdo con cifras reportadas a la Comisión Nacional
Bancaria y de Valores (“CNBV”) al 31 de agoto del 2012, es de solo $445 mil
millones de pesos ($34 mil millones de Dólares). Si sumamos la cartera
hipotecaria a esa misma fecha del INFONAVIT de $741 mil millones de pesos ($57
mil millones de Dólares), que por cierto ha hecho un extraordinario pero perfectible
trabajo los últimos 12 años, e incluso le sumamos la cartera de FOVISSSTE de
$122 mil millones de pesos ($9 mil millones de dólares) que también ha vivido una
transformación positiva en los últimos 6 años, resulta que la cartera
hipotecaria mexicana de las 3 principales fuentes asciende hoy a $1.3 billones
de pesos ($100 mil millones de Dólares). En perspectiva, si la comparamos con
cualquier mercado hipotecario mundial el mercado hipotecario en México es como
mencioné anteriormente un “pre-adolecente” con enorme potencial.
Analizando el mercado inmobiliario en México, se
estima que las 29 millones de casas susceptibles de ser enajenadas legalmente
valen $15.6 billones de pesos ($1.2 billones de Dólares) y solo el 14% de éstas,
4 millones, tienen algún tipo de hipoteca. Si trasladamos estas cifras a
valores netos del mercado, resulta que el 91% del valor del capital invertido
en viviendas, es decir $14.19 billones de pesos ($1.09 billones de Dólares) no
produce absolutamente nada, está enterrado y sus propietarios no obtienen
ningún tipo de beneficio financiero por su capital.
El gran reto del sector no será encontrar o crear un
mercado real demandando vivienda ya que sabemos que existe una demanda de casi
9 millones de hogares para los próximos 7 años, más el efecto de crecimiento de
la escalera de la vivienda de quienes hoy ya tienen vivienda y querrán una
mejor vivienda.
Los enormes retos del sector hipotecario, en mi
opinión, son encontrar los recursos suficientes en el extranjero para financiar
todas las operaciones de quienes demandarán la vivienda y querer financiar las
operaciones de quienes representan el 65% del mercado por ser parte de la
economía “informal”. Aclaro informal no es el famoso changarro, son empresarios
PYMES, profesionistas, comerciantes, comisionistas y otros actores de la
economía de México que forman una parte muy importante del mercado por atender.
En conclusión, el sector hipotecario está listo para
crecer en forma ordenada y sólida durante los próximos 30 años, siempre y
cuando contemos con los recursos para hacerlo y la banca quiera entender que el
mercado “informal” es viable cuando se conoce al Cliente.
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