Felicidades, si estás leyendo este artículo es porque
has decidido tomar una de las decisiones mas importantes de tu vida, comprar tu
nueva casa o departamento utilizando los beneficios del crédito hipotecario. Te
comparto esta información que se que te será de gran utilidad para asegurar que
contrates la hipoteca adecuada.
Antes de contratar tu hipoteca, debes determinar cuál
es el valor de la casa o departamento que vas a comprar para así saber cuánto
dinero vas a solicitar de crédito hipotecario para pagar parte del precio.
PRECIO DE LA CASA –
AHORROS = MONTO DE HIPOTECA
($2’000,000) –
($400,000) = ($1’600,000)
Tomemos en cuenta que los ahorros pueden venir de una
cuenta donde literalmente has ahorrado durante algún tiempo o del producto de
la venta de tu casa anterior que estás por vender o ya vendiste. Para efectos
prácticos es igual.
Ya que determinaste el valor de la casa que quieres,
sabes cuánto de tus ahorros vas a destinar al pago de ésta, cuanto requieres de
crédito hipotecario, debes considerar los gastos de cierre (Avalúo, Impuesto
sobre Adquisición de Inmuebles, derechos Certificado de Libertad de Gravámenes
e inscripción en el Registro Público, Honorarios y Gastos de Notario) que
sumados en promedio rondan en el 6.5% del valor de la casa, aunque varía de
estado a estado. Esto significa que si la casa vale $2’000,000, debes
considerar más o menos $130,000 para cubrir estos gastos que se pagan el día de
la firma de la escritura.
Además de los gastos de cierre que ya platicamos,
debes considerar que las instituciones de crédito cobran una comisión de
apertura crédito que va de 1% a 2% sobre el monto del crédito que te otorgarán
por lo que en este ejemplo sería de entre $16,000 y $32,000 y de igual forma se
paga a la firma de la escritura.
Ahora bien, yo soy de la idea de que no debes
contratar más del 80% del valor de la casa a través de un crédito hipotecario,
ya que es recomendable que inviertas tus ahorros en ella para tomar menos
crédito, tener un costo financiero menor y así hacer crecer tu Patrimonio en
forma más eficiente.
“Entre menos
crédito hipotecario contrates menor será tu costo”
Para ser sujeto de crédito, SIEMPRE
es necesario demostrar que tienes ingresos mensuales relativamente estables, ya
que NADIE te prestará dinero si no tienes una forma creíble de pagarlo y eso se
logra con tus ingresos mensuales.
Ahora, existen diversas formas de acreditar ingresos
como lo son nómina, depósitos en cuentas de cheques, declaración de impuesto
sobre la renta, flujos como accionista o socio de una empresa y/o combinaciones
de las mencionadas anteriormente.
Existe una regla muy fácil que
indica que las personas NO deben destinar más del 30% de su ingreso bruto
mensual al pago de la mensualidad de su hipoteca ya que esto permite que no
estemos sobre endeudados. Por ingreso bruto se entiende antes de deducir los
impuestos.
“Nunca debes utilizar más del 30% de tu ingreso
bruto mensual para el pago de las mensualidades
de tu hipoteca.”
Existe una regla de tres muy fácil que puedes seguir
para saber de cuanto serán tus mensualidades que dice: por cada millón de pesos
de crédito hipotecario a 15 años, estarás pagando, pesos más, pesos menos
$12,300, lo que significa que en el ejemplo de $1’600,000 de crédito hipotecario
estarías pagando $19,680.
“Por cada
$1’000,000 de crédito hipotecario a 15 años,
pagas mas menos $12,300 de mensualidad”
Otro requisito fundamental para saber si eres o no
sujeto de crédito para contratar tu hipoteca, es necesario que el comportamiento
de tus pagos en el Buro de Crédito hayan sido realizados en forma puntual, ya
que de lo contrario no te otorgarán el crédito o no te otorgarán las
condiciones óptimas.
“El Buró de Crédito
refleja todas tus deudas,
actuales y pasadas
y por eso es necesario revisarlo
para saber si pagas
puntualmente.”
Antes de iniciar el proceso, asegúrate que estás al
corriente en el pago y que no estás sobre endeudado, es decir que sumando tus
pagos mensuales actuales de tarjetas de crédito, créditos personales, créditos
automotrices mas lo que será tu mensualidad de la hipoteca no rebasen el 40% de
tu ingreso bruto mensual.
“Las personas,
incluyendo el pago de la mensualidad de la hipoteca,
no podemos destinar
más del 40% del ingreso
mensual al pago de
deudas.”
Recuerda que la casa de tus sueños NO será la primera,
segunda e incluso la tercera que compres y es un proceso de formación de
Patrimonio en el tiempo basado en decisiones responsables que te permiten
crecer.
Entrando al tema del crédito hipotecario, te sugiero
que procures contratar a 15 años el plazo, ya que la mensualidad de este tipo
de hipoteca es la que mas amortiza o paga capital en cada una de éstas y te
permite ser cada mes más dueño de tu casa por que debes cada mes menos.
“Para formar Patrimonio en forma sólida,
la casa que debes comprar es la que puedes pagar
con la mensualidad de una hipoteca a 15 años”.
La razón es muy simple, entre más largo es el plazo,
menos pagas de tu deuda en cada mensualidad y mayor es el costo financiero por
que los intereses se calculan sobre una mayor cantidad. Es “tentador” contratar
el crédito a más de 15 años por que “la mensualidad es mas pequeña” pero la
realidad es que estás pagando menos capital y por ende cada mes pagas más intereses.
“Efectivamente la
mensualidad a 15 años
es más alta que a
20 años porque pagas mas capital.
Esto te permite ser
más pronto 100% dueño de tu casa.
El esfuerzo entre
los pagos vale la pena, SIN DUDA.”
Especial cuidado debes tener con las hipotecas que
todas las instituciones tienen y procuran que sus “Clientes” contraten que son
las que yo denomino “Milagrosas” porque te dicen que son las “más baratas” por
tener tasa de interés, CAT y mensualidad más baja y lo que NO te dicen es que
los primeros 8 años de vida del crédito amortizan o pagan MUCHO menos capital
que el crédito hipotecario adecuado a 15 años e incluso a 20 años NO milagroso.
Este tipo de hipoteca solo es recomendable en casos MUY específicos que
requieren de un perfilamiento MUY detallado con el Cliente.
“Cuidado con la
hipoteca que te recomiendan cuando te dicen
“esta es la más
barata porque pagas menos mensualmente”.
Debes ver cuánto pagas de capital mes a mes
para contratar la
que te permite deber menos cada mes.”
Hoy en día las tasas de interés de
la mayoría de las instituciones de crédito son muy competitivas y prácticamente
idénticas, sin embargo en los productos de crédito hipotecario en el que más
compiten es el “Milagroso” y es ahí donde a sus “Clientes”, yo no podría
llamarle Cliente a una persona a la que recomiendo una hipoteca “Milagrosa,
sufren las consecuencias porque desafortunadamente es el más recomendado por
ser a simple vista “el más barato”.
“El Cliente debe ser asesorado con TODO cuidado,
contratar su hipoteca es MUY relevante para su
Patrimonio.
No se vale que ofrezcan hipoteca “Milagrosa”
como “la más barata”.
Recuerda que como Cliente, TU tienes el control.
La diferencia entre una persona que
contrata la hipoteca adecuada y aquella que tristemente contrata la que le
dijeron ser “la más barata”, en tan solo 8 años representa tener 20% más de
capital para la compra de tu siguiente casa.
Tomando los números del ejemplo, por cierto los puedes
ajustar al monto que a ti se adecuen, tu tendrías $320,000 más para comprar la
siguiente casa, mientras que quien contrató la hipoteca “más barata” tendrá que
contratar una nueva hipoteca por $320,000 más que tu, simplemente porque no
formó Patrimonio en forma eficiente como tú y sus mensualidades serán mucho más
altas que las tuyas o tendrá que comprar una casa no tan buena como tu nueva
casa simplemente porque NO le alcanza.
“Desafortunadamente las personas que NO
contratan
la hipoteca adecuada, se dan cuenta cuando ya es
demasiado tarde
y los efectos negativos en su Patrimonio
ya los están sintiendo.”
En conclusión, la contratación de la hipoteca adecuada
siendo asesorado como la ocasión merece de acuerdo con el perfil único e
irrepetible de cada Cliente es un proceso relativamente complejo que tiene
enormes beneficios para quien contrata la hipoteca correcta y enormes pérdidas
para quienes contratan la hipoteca inadecuada.
La Hipoteca es un medio extraordinario para hacer
crecer tu Patrimonio cuando la usas en forma adecuada al comprar la casa que
realmente puedes pagar.
Fernando Soto-Hay
Pintado
Director General
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