¿CUANDO ES BUENA IDEA
CONTRATAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO?
De hecho el Crédito Hipotecario es la única forma de traer el futuro Patrimonial al presente y por eso es una buena idea contratarlo SIEMPRE que tengas ahorrado al menos el 27% del precio de compra de la casa que quieres. 20% para enganche y 7% para gastos de escrituración y crédito. Este ahorro puede provenir de ahorros hechos a lo largo de cierto tiempo, así como de la venta de tu casa actual que por cierto es muy factible hayas comprado con crédito hipotecario.
Te explico por que con el crédito hipotecario traes el futuro Patrimonial al presente. Con el Crédito Hipotecario puedes comprar hoy la casa que de otra forma tendrías que comprar hasta que reunieras el 100% del precio y eso te puede tomar muchos años, además de que tus necesidades durante el tiempo en que ahorras el dinero suficiente cambiarán seguramente y eso hará que la casa que podrás comprar mediante el ahorro será insuficiente para cuando hayas logrado ahorrar la totalidad del precio.
Supongamos el ejemplo de una persona recién casada, sin hijos que gana $50,000 mensuales brutos, es decir antes de impuestos. La pareja tiene ahorrados $350,000. Quieren comprar un departamento de 90 m2 que vale $1’500,000, es decir quieren $1’200,000 adicionales para pagar el precio. A continuación te presento dos escenarios. El primero con hipoteca y el segundo con ahorro después de varios años de dos familias en idénticas situaciones (recién casados, con ingresos de $50,000 brutos iniciales, sin hijos al comprar, con una carrera profesional ascendente, etc). Este ejemplo aplica perfecto para parejas casadas con hijos, de cualquier edad, solteros y divorciados.
1. Con Crédito Hipotecario
La pareja compra el departamento hoy con un crédito a 15 años y están pagando más menos $14,500 mensuales por el $1’200,000 que obtuvieron de crédito. Como sus ingresos son suficientes para el pago de las mensualidades, durante los próximos 8 años las pagan “sin problema”, tienen hijos, les va mejor y entonces su estilo de vida cambia lo que significa que ahora necesitan una casa un poco más grande y mejor ubicada de al menos 150 m2 y $3’000,000 de precio. Entonces venden tu departamento en $1’725,000 con una MUY conservadora plusvalía de 15% en 8 años.
Con lo que pagaron de capital del crédito original en cada una de sus mensualidades ($400,000), mas la plusvalía muy conservadora de 15% sobre el departamento ($225,000), menos el saldo del crédito hipotecario ($800,000), tienes en la mano $925,000 que utilizarás para el pago de tu nueva casa. Esto significa que tendrás una mejor casa y un crédito por $2’075,000 por el que pagarás $25,000 mensuales. Esto no es problema por que después de 8 años ya ganas $75,000 o mas mensuales y la proporción en el estilo de vida se mejora.
Tu calidad de vida incrementó por que tienes una mejor casa y por ende creciste junto con tu Patrimonio. Este mismo ejercicio lo harás otra vez en los siguientes 8 años ya que en México por cuestiones demográficas es el estimado de vida en la casa actual de quienes tienen menos de 55 años.
Es importante mencionar que las personas que contratan un crédito hipotecario tienen el beneficio de hacer deducibles los intereses “reales” del crédito (tasa de interés menos inflación). Las personas que deducen estos intereses, tienen un beneficio significativo que puede representar el equivalente a 2.5 mensualidades que “Hacienda” o te devuelve o reduces tu pago de ISR en el ejercicio correspondiente.
2. Con ahorros del 100% del precio del departamento
Las personas que NO quieren un crédito hipotecario por que quieren pagar todo en “cash”, ya que según ellos el crédito hipotecario no es bueno por que “cuesta mucho”, entonces deciden estructurar un esquema de ahorro.
Tienen los mismos $300,000 ahorrados que la pareja del caso 1. Deciden que de sus $50,000 ahorrarán mensualmente el 20% de su ingreso, es decir $10,000 que invierten en fondos sin riesgo, lo cual en mi opinión es MUY optimista. Les quedan $25,000 para cubrir sus gastos de vida por que pagaron impuesto sobre la renta de $15,000 (30%) sobre sus ingresos. Tienen que pagar renta de un departamento similar al que van a comprar, es decir $10,000 mensuales al menos. Les quedan $15,000 para todos sus demás gastos.
Para que logren ahorrar el $1’200,000 y así pagar el departamento de “cash” necesitan ahorrar durante 10 años, de hecho serían menos por efecto de los intereses que va generando su inversión, digamos 8.5 años.
Claro que para lograr lo antes mencionado fueron MUY ordenados y NUNCA tocaron el dinero ahorrado para el departamento. Adivina que, ya tienen el “cash” para comprar el departamento pero sus necesidades y estilo de vida ya cambió. Ahora necesitas una casa más grande por que ya tienen hijos y les va mejor.
¿Sabes que le pasó a su Patrimonio con las rentas? Pagaron, asumiendo que la renta NUNCA se incrementó lo cual es imposible, nada mas ni nada menos que $1’020,000 ($10,000 mensuales por 12 meses por 8.5 años) que solo les permitió vivir en un departamento que no es de ellos y ahora tienen 102 recibos de renta para acreditarlo que no valen ni el papel en el que están impresos.
Eso si, ahora tienen ahorrados $1’200,000, vivieron 8.5 años con $15,000 mensuales los primeros años, mientras que sus ingresos se fueron ajustando y ahora necesitan comprar una casa que vale $3,000,000 por que ya no caben en el departamento que rentaron para poder pagar “cash” el que querían comprar.
Por cierto, el departamento que querían comprar ahora vale 15% mas (estimado de plusvalía MUY conservador), es decir $180,000. Lo anterior significa que aún no les alcanza y tienen que seguir ahorrando y pagando renta al mismo tiempo para comprar un departamento que ya NO cubre sus necesidades básicas de vida. Además no tuvieron los beneficios fiscales de la deducción del “interés real” lo que se traduce en una importante cantidad de intereses pagados que no pueden deducir de sus obligaciones fiscales.
Entonces, ¿El crédito hipotecario es la forma de crear Patrimonio trayendo el futuro al presente? Por supuesto que SI. De hecho quienes hoy en día tienen todo el dinero para pagar de “cash” sus casas no lo están haciendo, ¿te imaginas por que? La respuesta será para otra reflexión….
Fernando Soto-Hay Pintado
Director General
Tu Hipoteca Fácil
www.tuhipotecafacil.com
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