Gastos Adicionales al Adquirir Casa.

CUANDO COMPRO MI CASA, ADEMÁS DEL PRECIO

¿QUE TENGO QUE PAGAR?

            Esta pregunta es muy frecuente pero desafortunadamente pocas veces respondida en forma correcta y sobre todo a tiempo para que cuentes con el dinero suficiente antes de la firma de la Escritura en la que se formaliza la compraventa de tu casa ante Notario Público   (la “Escritura”).

            Cuando compres tu casa, además del precio que pagarás al vendedor, debes cubrir una serie de costos adicionales que pueden incrementar el valor de la operación en un poco más del 10% dependiendo del Estado y si estás comprando o no con un crédito hipotecario.

                                Los gastos adicionales básicamente por regla general están compuestos por:

i) Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles;ii) Honorarios y gastos del Notario; iii)Derechos de inscripción en el Registro Público;iv) Avalúo; v) Comisión Apertura de Crédito (solo en caso de que estés tomando el beneficio del crédito hipotecario; y vi) Impuesto Sobre la Renta por Adquisición (SOLO cuando el precio que pagas al vendedor por tu casa es inferior en mas del 10% sobre el valor reflejado en el avalúo). 

A continuación te describo brevemente los conceptos para que los tomes en cuenta.

i) Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles

Este es un impuesto que cobran los gobiernos estatales cada vez que hay una transmisión de propiedad de un inmueble, ya sea por compraventa, donación dación en pago, etc.  La obligación de pago es para el comprador y debe liquidarlo al momento de la firma de la Escritura. El Notario lo retiene y tiene que enterarlo a la autoridad fiscal local en un plazo de 15 días. Este impuesto varía de Estado en Estado y va desde el 2% hasta 3.5% sobre el precio de compraventa o el valor del avalúo fiscal, prevaleciendo el más alto. No hay forma de evitar pagarlo por lo que si te ofrecen ampararte o cualquier otro esquema que te parece atractivo, por favor no hagas caso.

ii) Honorarios y Gastos del Notario

El Notario que formaliza la compraventa en la Escritura es responsable de asegurarse que todos los antecedentes de propiedad de tu casa estén en orden y en caso de no estarlos avisarte antes de la firma de la Escritura. De igual forma es su obligación asegurarse que en caso de existir adeudos de impuesto predial, agua o gravámenes sobre tu casa, éstos sean pagados antes de la firma de la Escritura.

Para esto el Notario debe hacer una serie de búsquedas en el Registro Publico de la Propiedad y en las bases de catastro para verificar que el Impuesto Predial y derechos de agua estén al corriente. Todas estas búsquedas tienen un costo por derechos, honorarios y gastos que los gestores del Notario realizan, por tal motivo, estos varían de municipio en municipio. Estos costos, son marginales en cualquier operación y no deben de ser relevantes.

Por último están los honorarios del Notario que es donde debes tener MUCHO cuidado ya que desafortunadamente existen Notarios que con el pretexto de que el “arancel del notariado” lo establece, cobran honorarios y gastos excesivos.  

Exígele al Notario que llevará al cabo la formalización de la compraventa de tu casa, que al menos 5 días antes te entregue la cotización de los gastos y honorarios y compárala con la de otro Notario al que le pidas una cotización sobre las mismas bases. Esto normalmente es realizado por quién te está asesorando y siempre recomendamos notarias serias y que cuidan mucho los gastos a pagar.

Una regla general es que no debieren de exceder NUNCA de más del 2% sobre el precio de la operación y eso ya es MUY elevado. Un valor razonable debe estar alrededor de 1.5% o menos sobre el valor de la casa y mientras mas alto es el precio, digamos a partir de $2’000,000 debería ser inferior a ese porcentaje.

iii) Derechos de inscripción en el Registro Público

Tu Escritura tiene que ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad de la ciudad o municipio en el que se encuentra tu casa (el “RPP”) para que se cumplan una serie de elementos jurídicos en tu beneficio y protección. Por inscribir la Escritura el RPP cobra una cantidad determinada de derechos que es distinta en cada RPP. Una cantidad estándar debe ser inferior a $15,000. Ahora si estás comprando con crédito hipotecario, entonces son dos inscripciones por que inscribes la compraventa y el crédito, por lo que entonces los derechos que pagarás son dos veces la antes mencionada cantidad.

iv) Avalúo

Por lo que se refiere a este documento su costo oscila entre 2.5 y 4 al millar del valor de tu casa y es necesario que sea practicado por una Unidad de Valuación certificada.

Entre otras cosas el avaluo sirve para calcular el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles que comentamos en el punto i). Esto significa que por cada $1’000,000 de valor de tu casa puedes pagar entre $2,500 y $4,000.

v) Comisión Apertura de Crédito

Este costo SOLO lo tendrás en caso de que estés contratando los beneficios de un crédito hipotecario para pagar parte del precio de tu casa. Existen varias instituciones de crédito que temporalmente de hecho NO lo están cobrando como parte los beneficios que transmiten a sus Clientes.

Este costo puede ir desde 0% (en cuyo caso obviamente no es un costo) y 3% sobre el monto del crédito solicitado. Se paga al momento de la firma de la Escritura y se “descuenta” del monto del crédito hipotecario otorgado, por lo que debes tener en cuenta este “descuento”.

Cuidado con los créditos hipotecarios “milagrosos” que parecen “mas baratos” por que la mensualidad, CAT o tasa son “mas bajos”. Te sorprenderás de los detalles, claro que no evidentes, de estos créditos y el daño que te causan.

vi) Impuesto Sobre la Renta por Adquisición

Este impuesto se genera a cargo del comprador NO del vendedor y SOLO se origina cuando el precio que pagas al vendedor por tu casa es inferior en igual o más del 10% sobre el valor comercial de tu casa reflejado en el avalúo. Este impuesto grava “la utilidad” que el comprador está teniendo al comprar la casa por debajo del valor de mercado reflejado en el avalúo.

Es MUY importante que cuando esté listo el avalúo verifiques que no hay una diferencia entre el precio de compraventa y el valor reflejado en éste de igual o más del 10% por que si la hubiere, tendrás que pagar el ISR por adquisición y puede llegar a ser una cantidad adicional muy importante.

CONCLUSIONES  

1)     Al comprar tu casa estás viviendo un momento MUY importante de tu vida  desde el punto de vista personal y patrimonial;

2)     Toma en cuenta todos los costos de “cierre” que incluyen los mencionados en este artículo ya que no quieres “sorpresas” desagradables;

3)     Asesórate de los profesionales que nos dedicamos a esto todos los días, parece fácil pero tiene MUCHOS detalles que si no conoces te pueden perjudicar;

4)     Los costos de “cierre” pueden llegar a ser por arriba del 10% del valor de tu casa, así que por favor antes de que firmes el contrato de compraventa y asumir la obligación de pago del precio en una fecha determinada, asegúrate que tendrás el dinero suficiente para pagarlos.

5)     Revisa los honorarios y gastos del Notario al menos 5 días antes de la firma de la Escritura para que no te sorprendan con honorarios y gastos excesivos. Si existen Notarios serios a los que les interesa el Patrimonio de sus Clientes.

6)     El valor del avalúo debe estar alineado con el precio de la compra de tu casa para que no tengas que pagar un impuesto innecesario. Revísalo en cuanto esté listo.

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

fernando@tuhipotecafacil.com                                                                       15/09/2010

www.tuhipotecafacil.com