2011 EL GRAN RETO PARA LA BANCA HIPOTECARIA MEXICANA

 

 

Mucho se habla de que México es un país lleno de oportunidades, del enorme bono demográfico, de la necesidad de crear una clase media pujante, de la importancia del mercado inmobiliario en el desarrollo, de la demanda no satisfecha de vivienda, del enorme déficit inmobiliario, de la accesibilidad del crédito hipotecario; de que la banca está otorgando crédito hipotecario.

Todo lo anterior es cierto, sin embargo falta hacer una pequeña precisión. En la mayoría de los casos el crédito hipotecario ofrecido es ... caro y/o “milagroso”, es decir parece ser barato por que tiene CAT, tasa y mensualidad bajas, pero pequeño detalle, casi no amortiza capital los primeros 8 años, luego entonces parece barato pero NO lo es.

Efectivamente el crédito hipotecario en México hoy es caro a pesar de tener condiciones muy favorables para que fuera al menos 200 puntos bases menos de lo que es hoy en día, es decir en lugar de tener tasas de interés del 12.75% en créditos hipotecarios a 15 años, deberíamos de tener tasas de interés del orden de 10.75%.

Por supuesto que hay MUCHOS que se oponen y justifican las tasas actuales, sin embargo esa oposición está basada en avaricia pura de un mercado acostumbrado a otorgar tasas elevadas y/o créditos hipotecarios “milagrosos” que no forman Patrimonio a personas que necesitan del crédito hipotecario para comenzar a formar eso que llamamos NUESTRO PATRIMONIO MAS IMPORTANTE.

2011 es el año adecuado para continuar el proceso de consolidación del mercado hipotecario en México con tasas competitivas acordes con las realidades del mercado debido a que:

1) la cartera vencida de la banca hoy es inferior al 4.16% de acuerdo
               con cifras de la CNBV; 

2) el costo de captación de la banca es inferior al 4.5%;

3) En le punto mas álgido de la crisis, ahora ya denominada la “gran recesión”,   

las  tasas a 15 años se incrementaron en promedio solo 100 puntos base al pasar de 

11.75% a 12.75%;  

4) se ha demostrado que lo último que los Mexicanos dejamos de pagar en la crisis

  fue nuestra hipoteca, de acuerdo también con cifras de la CNBV que evidencian que

  en noviembre del 2009 fue el mes en el que el índice de cartera vencida de éste

  crédito llegó al 4.82%, nivel inferior al que existía en 2004 y2005, años en los que la 

   banca regresó al negocio hipotecario en México; 

5) las necesidades de crear reservas por la banca son muy razonables, ya que su

cartera vencida es manejable, quizás con ciertas excepciones que no fueron tan

responsables en su originación;

6) los procesos cautos de originación del crédito hipotecario, aunque excesivamente

rígidos en la mayoría de los casos en aspecto innecesarios en mi opinión, han

permitido otorgar cada vez mas créditos llegando a una cartera con niveles históricos

de más de $355 mil millones de pesos;

7) menos del 10% de la vivienda en México está hipotecada y la que conforma  la

media residencial,residencial y residencial plus (“MR-R-RP”) otorgan extraordinarias

garantías para la banca;

8) las personas que conforman los mercados MR-R-RP están acostumbrados a dar

enganches de 20% o más del precio del inmueble lo que reduce significativamente el

nivel de riesgo para la banca; y  

9) los inmuebles MR-R-RP tienen históricamente niveles de apreciación  de valor

mayores a los de otros niveles, generando mejores garantías, inclusive en épocas de

crisis;

            Si no fueren suficientes las razones expuestas en los inciso 1) a 9) anteriores, existen otras razones OBJETIVAS para determinar que 2011 debiere ser el momento adecuado para llevar al cabo el ajuste de tasas en los productos de 15 años y de igual forma sensibilizar los procesos de originación que beneficien a los futuros Clientes de la banca que al menos en el tema del crédito hipotecario han demostrado ser sumamente RESPONSABLES y estos ajustes de ninguna forma implicarían generar riesgos adicionales para la banca.

Fernando Soto-Hay Pintado

Tu Hipoteca Fácil

Director General